Пазарът на офис площи преживява своеобразен ренесанс, след като бе подложен на едни от най-големите трансформации от десетилетия насам. Много хора очакваха, че ковид-кризата ще го „убие“, но реалността днес отново ни изненадва. Офисите не изчезнаха. Те просто смениха ролята си.

Оказва се, че бизнесът вече не търси квадратни метри, а среда, която да върне хората обратно на класическото работно място. Това е основната причина за голямото разслояване на пазара, както при водещите офис дестинации в ЕС и САЩ, така и в София.

Пазарът се разцепи на две и по още един признак – качеството. От една страна са премиум сградите, които държат високи наеми, а от другата е остаряващият офис фонд, който постепенно започва да губи пазарната си стойност.

Ориентирът е към лукс, но с повишено внимание

Големият победител в момента са офис сградите от най-високо ниво – клас А. Те се отличават с нова и модерна визия, добра локация, с перфектна транспортна свързаност, и към тях има предвидени достатъчно паркоместа. В София сделките все повече се концентрират в определени райони. Това са бизнес парковете около бул. „Цариградско шосе“, бул. „Черни връх“ и бул. „България“. Към това трябва да добавим и зоните около големите молове и метрото. Именно там са и най-качествените проекти, към които компаниите продължават да се насочват.

Едновременно с това обаче, през последните 3-4 години строителните предприемачи стават значително по-внимателни. Новите проекти се пускат много по-рядко и предпазливо, а при голяма част от сградите, бъдещите наематели се търсят още преди първата копка. Причината е проста – никой вече не иска да строи огромна офис сграда „на сляпо“, без точна сметка.

София е типичният пример

София е типичният стабилизиран офис пазар. Наемната активност през миналата година се повиши, а делът на свободните офис площи започна бавно да намалява. Статистиката показва, че празните офиси са около 12-13%, което е най-ниското ниво от няколко години насам. Наемите остават стабилни, като при най-добрите – клас А сгради, в централните части и в бизнес парковете са около 19-20 евро/кв.м. В по-масовия сегмент цените са между 14 и 17 евро/кв.м, като собствениците са принудени да предлагат допълнителни бонуси. Това са различни гратисни периоди, обзавеждане и по-гъвкави условия по договорите.   

Хибридният начин на работа

Големите промени в пазара на офис площи дойдоха и от хибридния начин на работа на компаниите, който се наложи през последните години. Това означава, че служителите работят няколко дни от вкъщи, а през останалото време трябва да са в офиса. Това кара бизнесът да търси по-малки площи, с по-гъвкави условия и със значително по-високо качество. Вместо огромните открити пространства с множество бюра, които вече са тотално демоде, търсенето е насочено към по-малки пространства, които имат определени функции – зони за срещи, социални пространства, места за екипна работа и зали за почивка. С други думи, офисът вече не е онова място, където служителят стои от 9 до 17 часа, а предлага значително повече от традиционното работно място, което постепенно върна смисъла на хората да пътуват до него.

Гъвкавите офиси

Освен хибридното работно време, модерният бизнес и неговите служители все повече се насочват към гъвкавите офис помещения. Типичен пример в това отношение са coworking пространствата, където можете да срещате служители от всякакви бизнеси. Доскоро този тип офиси се ползваше основно от IT фирми, които работят по различни проекти за определено време. Днес обаче все повече компании избират този вариант.

Причината за това е повече от прозаична. Вместо да подписват 10-годишни договори за големи площи и да инвестират хиляди в офис мебели и ремонти, компаниите предпочитат готов офис за кратък срок. Допълнителното условие е да могат бързо и без загуба да намаляват или увеличават площите си. Това е важно за стартъп компании и фирми, които работят по договори и често сменят броя на служителите си.

А старите офиси накъде?

Големите проблеми днес са пред старите офиси, особено тези строени преди 15-20 години, с труден достъп, остарели инсталации и без модерни общи части. Част от тях трудно намират наематели, даже да направят сериозни отстъпки. Затова, през последните години, те започнаха постепенно да се преустрояват в жилища или смесен тип сгради – с магазини, услуги и апартаменти. Очакванията са тази тенденция да се задълбочи, особено в големите градове, където липсват качествени жилища.

Всичко това означава, че в бъдеще пазарът на офиси ще остане силно разслоен. Добрите и луксозни сгради ще са все по-скъпи и търсени, а слабите и старите – с все по-сериозни затруднения.