По-малко от 5 месеца преди приемането на България в Еврозоната, все повече хора се питат: полудя ли пазарът на недвижими имоти? Отговорът на този въпрос, разбира се, не е еднозначен, но фактите са си факти. В София ръстът на сделките за второто тримесечие на годината, спрямо същия период на миналата, е 10%, според последните данни на Агенция по вписвания, а ръстът на цените доближава 20%. Картината не е особено различна и за другите „горещи точки“ в страната – Пловдив, Бургас, Варна, Стара Загора.

Всички купуват

На пазара в момента са излезли всички възможни купувачи – тези, които купуват първи дом, семействата, които се разширяват, хора, които инвестират спестяванията си с цел да ги предпазят от бъдеща инфлация, спекулантите, както и българите, които живеят в чужбина. В резултат на това в края на юли например, бе сключена сделка, при която 36 кв.м апартамент в Овча купел бе купен за близо 142 000 евро. Или над 3940 евро/ кв.м за жилище в не особено престижен квартал на столицата. Вярно, че жилището е обзаведено перфектно, но се състои от една стая и в квадратурата са включени и общи части.

Двустайните са най-скъпи

Ако допреди две-три години най-скъпите и търсени жилища бяха тристайните, то към днешна дата абсолютен шампион са двустайните апартаменти от около 60+ квадратни метра. Основната причина е, че са много ликвидни и се отдават лесно под наем за високи суми. Такова жилище, даже в най-крайния район на София, не може да се купи под 2000 евро/ кв.м. Единствено на етап „идеен проект“ все още може да се спазари апартамент „ново строителство“ на цена от 1600-1800 евро/ кв.м. Реалните сделки показват, че двустайните апартаменти са по-скъпи средно с 250 евро/ кв.м от тристайните и с близо 500 евро/ кв.м от многостайните. Най-трудно се продават големите жилища от над 200 кв.м, споделят колегите от Явлена. Това е така, защото продажната им цена започва много да се доближава до тези на къщите.

Вторичният пазар е замрял

И докато всички искат да купуват, то продавачите намаляват прогресивно. От една страна – все по-ограничени са възможностите на инвеститорите за нови терени за жилищно строителство. От другата страна, вторичният пазар в централните части на градовете е силно затихнал. В центъра на София, а и в старите квартали, като Лозенец и Изток, все по-рядко се реализират вторични сделки. Това се дължи изцяло на синдрома „влизане в Еврозоната“. Продавачите са склонни да изчакат, а някои директно дърпат апартаментите от пазара, само защото очакват по-високи цени през 2026 година. Това, разбира се, само помпа нагоре цените на имотите, които все пак се предлагат на вторичния пазар. За повишението на цените на този сегмент, допринасят и спекулантите, част от които смятат, че сегашното високо ценово ниво ги удовлетворява. Те бързат да продават, за да могат да купят отново изгодно, преди предполагаемият нов скок на цените от 2026 година.

Банките „презаредиха“ пазара с още по-евтини кредити

Пазарът на апартаменти ново строителство от своя страна е движен изцяло от още по-благосклонното банково кредитиране. Търговските банки през юни са „заредили“ пазара с рекордните 1,24 млрд. лв. Това е ръст спрямо предходния месец с близо 22%, а на годишна база – с 36,5%, показват данни на БНБ. Основното обяснение за този ръст са купувачите, които бързат да купят „на всяка цена“ и теглят заеми, даже и впоследствие да се затруднят с месечните вноски. Другите „играчи“ са притежателите на големи суми кеш, за които това е последният легален вариант да ги узаконят преди обмяната на лева с евро.

Естествено, трендът в кредитирането е толкова нагоре, колкото надолу са лихвите по ипотеките. А те продължават да падат. Лихвите все повече се доближават до психологическата граница от 2,2% на година по новоотпуснати заеми, а според данни на БНБ ГПР за последния месец е слязъл с 0.02% до 2,74%.

Прогнозите

На този фон прогнозите за развитието на пазара през следващата година се намират на двата полюса. От една страна са тези, които смятат, че пазарът вече е нереално надут, като в момента все по-често са сключват сделки на цени, които са над 10-15% по-високи от реалните пазарни нива. Това са специалисти, които смятат, че лихвите по кредитите през 2026 година ще тръгнат нагоре, защото няма причина в цялата Еврозона лихвите по ипотеките да са на ниво от около 3,5%, а в България – 2,28-2,30%.

Срещу тях са тези, които смятат, че проблеми няма да настъпят, нито ще има поевтиняване. Според тях лихвите по кредитите няма да се вдигнат чувствително, защото родните банки работят с възможно най-евтиния привлечен ресурс – депозити с 0% лихва. Освен това, безработицата е много ниска, заплатите растат и очакванията са, че инфлацията ще е в рамките на нормалното.

Какво ще стане – предстои да видим, а истината винаги е някъде по средата.