Засиленото търсене на пазара на недвижими имоти в България доведе до значителен ръст не само на продажбите, но, през последните 2 години – и на сделките за отдаване под наем. Разбира се, този ръст се отнася и за цените на наемите.

В последно време предлагането е свито, а търсенето става все по-голямо. Това обуславя един значителен ръст в наемните цени. В момента е все по-трудно да се намери двустайно жилище под наем в София под 450 евро на месец, а максималните цени вече надхвърлят 800 евро и стигат често до 1000 евро на месец за жилище с две спални, по данни на Явлена.

Другият феномен, който се наблюдава от средата на 2024 г. е постепенното изравняване на наемните нива по типове имоти. Цената вече не зависи толкова от района. Например, цената на жилище в централната градска част на София спрямо същото по параметри и качество в някой от кварталите на столицата вече е доста сходна. Локацията остава водещ параметър на търсенето, но вече не толкова за цената на жилищния имот под наем. Най-търсени райони в София са централните, а след това – южните и източните.  

Винаги с брокер                                                    

Една от азбучните истини е, че всеки, който отдава или търси имот под наем, е добре да се довери на брокерска агенция. Преди години наемодателите в България масово избягваха сключването на договор за наем. Основно с цел да избегнат данъчно облагане. В момента, обаче ситуацията е по-различна. Все по-често се сключват договори с юридическата подкрепа на брокер, а и данъкът е сравнително нисък – 10% на годишна база, като де факто се плащат 9% и 1% са нормативно признати разходи. Срещу този договор наемодателят има надеждна защита в случай на различни злоупотреби от страна на наемателите – неплащане на наем, на битови сметки, вандализъм в жилището. Разбира се, договорът за наем е също толкова важен и за наемателя. Основно му гарантира, че не може да бъде изгонен от жилището без причина, а и е защита от непрестанно вдигане на наемната цена.

Калкулиране на всички разходи

Основна грешка на наемодателите е неправилно пресмятане на разходите. Освен прихода от наем, трябва правилно да се калкулират още няколко пера.

Всеки наемодател е наясно, че хората са склонни да плащат по-висок наем за напълно обзаведено жилище. Обзавеждането може да е семпло, но съвременно и функционално, за да задоволи основните нужди на наемателя. Това обзавеждане и освежаващият ремонт са първоначални разходи и зависят от степента на амортизиране на имота, който ще се отдава под наем, както и от неговата големина. Към първоначалния разход трябва да отнесем и брокерската комисионна. В масовия случай тя е в размер на един месечен наем.

Освен първоначалните разходи, наемодателят има и текущи – 9% годишен данък, местен данък и поддръжка. Това означава, че той трябва да заделя процент от наема за текущи ремонти и освежаване на жилището, при смяна на наемателя. Затова наемодателите обичат дългосрочните наематели – при тях много по-рядко се налагат подобни ремонтни дейности. Нормално е наемателят да заплаща месечната такса към етажната собственост, но работа на наемодателя е да заделя пари за основни ремонти по кооперацията.

Всички тези разходи изискват дисциплина за отделяне на част от приходите всеки месец. Тези отчисления трябва да се заделят в своеобразен фонд, от който да се взимат средства при нужда. В противен случай, идва момент, в който наемодателят няма пари за реновиране на жилището, смяна на мебелировка, черна/ бяла техника. Оттам произтичат и директни загуби, защото за брокера ще е трудно да защити пред наемател същата наемна цена, при значително по-лошо качество на жилището.

Избягване на клопките

Начинаещият наемодател, устремен към редовни и „лесни“ приходи, може да попадне в някоя от клопките, които предпоставят наемните отношения. Това е още една причина за сключване на юридически обоснован договор за наем. Добре е към него да бъде съставен и детайлен списък на вещите, които са в жилището, както и тяхното състояние – мебели, черна и бяла техника, посуда, осветителни тела и др. Наемателят е длъжен да ги пази или възстанови в оригиналния им вид за собствена сметка, в случай на повреда. В противен случай, загубата е изцяло за сметка на наемодателя.

Режийните разходи, като вода, парно, ток, газ, общи части, интернет и СОТ, трябва да се следят абсолютно задължително. Това става лесно, а най-удобно е да се плащат от наемодателя, който да представя разписките заедно с месечния наем. Именно през режийните разходи могат да се претърпят големи загуби, особено ако наемателят е „забравил“ да си плати парното през целия сезон и напусне жилището без предупреждение. Не се заблуждавайте, че депозитът при първоначалното отдаване на жилището може да покрие всички щети от недобросъвестен наемател. По правило този депозит е в размер на един месечен наем, а при жилища от по-висок клас се договарят и два наема. Естествено, този депозит стои в наемодателя и добрата финансова стратегия изисква да не се харчи от него, докато е в сила договорът с наемателя.