При нулеви лихви по почти всички банкови депозити, замрял капиталов пазар, особено в България, и голям риск при сделките с криптовалута, покупката на недвижим имот ще продължи да бъде предпочитана защита за спестяванията на хората от инфлацията и през 2025 г.

„Ръст на цените ще има и през тази година, но той ще е доста по-умерен, средно под 10%. В същото време прогнозите сочат, че обемът на сделките ще продължи да намалява. През изминалата година имахме ръст на сделките само в София – с 9% и в големите градове – Варна, Бургас, Пловдив и Стара Загора, с около 2%. Навсякъде другаде в страната се отчита спад в сделките“, коментира Анас Хамид, мениджър на Фронт офиса на Явлена. Известно свиване се очаква и по отношение на отделните сегменти. Прогнозите на Явлена сочат, че интересът ще е предимно ориентиран към пазара на жилища и то конкретно към апартаментите. 

Ножицата при наемите е все по-голяма

Наемите ще следват тенденциите, които се отчитат при продажбите, но при тях се очаква по-малък ръст в цените и значително разширяване на ножицата. Това означава, че в един и същи жилищен район сходни по квадратура жилища, ще се отдават на доста различна цена, основно заради качеството и състоянието на имота и общите части, околната инфраструктура и локацията. Все по-голямата разлика в темповете на нарастване на продажните спрямо наемните цени, прави класическата инвестиция в имоти по-нерентабилна. Според изчисления на НСНИ, в момента изплащането на едно жилище през наемната му цена може да отнеме и 30 години. Само в началото на новото хилядолетие това съотношение беше 8-11 години. Поради това над 80% от сделките са за покупка на имот за живеене, а не за инвестиция. Малко остават хората, които умеят да правят инвестиционни сделки и знаят кога в кой сектор е най-изгодно да инвестират, за да постигнат добра печалба.

Новото строителство пак ще е най-предпочитано

Покупката на жилища ново строителство ще продължават да са предпочитани и през първите месеци на 2025 г. Именно на новото строителство са дължи и продължаващият ръст в сделките в големите градове. От една страна, в този сегмент от пазара се концентрира по-платежоспособното търсене от страна най-вече на млади и високо платени хора. От друга – се наблюдава и още един феномен. През 2024 г. бяха финализирани огромен брой сделки, които са започнали като продажба „на зелено“ през 2020 г. – началото на бума от времето на ковид на пазара на имоти.

„Платежоспособното търсене е ориентирано все повече към нови жилища, с все повече екстри, с възможно най-висококачествени материали при довършителните работи и обзавеждането. Но аз виждам, че съвсем скоро ще се появи голям проблем при такъв тип скъпи имоти, които се предлагат в райони, в които няма изградена никаква инфраструктура. Около тях няма улици, няма тротоари, само кал. На такива имоти цената в бъдеще може и да падне“, коментира пред Явлена банкерът Левон Хампарцумян.

Двете въпросителни

Очакванията са, че и през първите до 6 месеца на 2025 година ипотечното кредитиране ще бъде водещо при покупката на имоти. А колкото по-високи са цените на жилищата, толкова по-голям ще е обемът на ипотечното кредитиране, при равни други условия. Резки движения в това отношение не се очакват поне до края на март, като според водещи банкери, лихвите по ипотеките ще остана на средни нива от около 2,4%-2,8%.

Промяна може да настъпи ако… Първата въпросителна е свързана с твърда дата за присъединяването ни към Еврозоната. Ако се окаже, че България влиза в Клуба на богатите от началото на 2026 г., тогава може да се стигне до плавно покачване и на лихвения процент по ипотечните кредити.

Втората въпросителна е свързана с БНБ. Както знаем Централната банка въведе последните си рестрикции спрямо търговските банки у нас, точно преди четвъртото тримесечие на миналата година. Вероятно е БНБ да изчака до средата на тази година, за да прецени дали тези мерки са довели до охлаждане на пазара на имоти. В случай, че резултат няма, може да се очакват нови рестрикции. От там ще следва и по-труден достъп до по-скъп кредитен ресурс.  

Двете неизвестни

В крайна сметка, Явлена прогнозира постепенно успокоение на пазара през 2025 г., а традиционно първото тримесечие на годината е по-слабо, в сравнение с голямата активност преди всяка нова година. Към това трябва да прибавим още два фактора, специфични само за тази година. България има ново правителство, но бюджет все още няма. Такъв даже не е внесен за обсъждане в Народното събрание. За сметка на това, вече има определени притеснения, че през изменения на данъчните закони, може да се повлияе на пазара на имоти. Предложенията за промени в закона за ДДС засега са оттеглени от правителството. Очакваме да видим ще има ли развитие в тази посока. Втората голяма неизвестна остава предполагаемата дата за приемането ни в Еврозоната.