Да приеме ли България еврото и кога? Тази тема, освен за политиците, стана централна и за всеки българин, който обаче търси отговор на далеч по-прагматични въпроси. Един от тях е как ще се отрази евентуалното ни присъединяване към еврозоната на пазара на недвижими имоти.

Отговорът на този въпрос не е еднозначен и има няколко аспекта – движението на цените, отражение върху активността на купувачи и продавачи, евентуални правни проблеми, промени в кредитирането.

Накъде ще поемат цените?

Повечето анализатори и специалисти са на мнение, че цените на имотите у нас няма да претърпят сериозни отклонения в средносрочен план, след влизането на България в еврозоната. Основната причина е, че и в момента сделките се сключват в евро. Очаква се първоначално спекулативно поскъпване в диапазона 10%-15%, което да се случи малко преди приемането ни и до месец – два след това. Впоследствие цените ще се успокоят, като е възможен и краткотраен спад до нивата преди приемането ни.

„Може да очакваме първоначално цените да се повлияят от „ефекта на сравнението“ спрямо сходни дестинации в страни, които вече са в Еврозоната. Това ще има краткотраен ефект върху пазара, докато той се намести“, коментира пред „Явлена“ членът на Фискалния съвет Любомир Дацов.

Подобна картина се е наблюдавала при почти всички държави от Източна и Централна Европа, които преди нас са станали членове на Еврозоната. Последният пример е Хърватия, където цените се покачиха с 13% в месеците след смяната на куната с евро.

Плавно покачване на лихвените проценти по кредитите

От изключителна важност за трендовете на имотния пазар у нас са банките, които през последните години се превърнаха в основен играч. Доскоро имаше големи опасения в два направления – дали банките надуват кредитен балон с ниските си лихви, от една страна, и дали след приемането ни в Еврозоната на пазара ще се изсипе още по-голям кредитен ресурс, освободен в следствие на силното намаляване на минималните задължителни резерви, които те са длъжни в момента да поддържат в БНБ.

Според банкера Левон Хампарцумян, бивш председател на Асоциацията на банките в България, тези рискове са силно надценени. Основната причина е, че големите банки у нас отдавна са съгласували всички рискове, които съществуват на пазара на имоти у нас с банките-майки. Това означава, че в бъдеще решението за кредитната им експозиция ще се взема не толкова от обема на свободните средства, а от точно премерения риск в конкретната ситуация. Пак, според Хампарцумян, не може да се говори и за ценови балон, защото зад ръста на цените през последните години, стои и значителен ръст на доходите на хората.

Прогнозата на Левон Хамарцумян в дългосрочен план, обаче е лихвите по ипотечните кредити плавно да се покачват, защото в момента са на исторически ниски нива, главно поради огромните свободни средства, които се изсипаха в банковата система в годините след ковид-кризата.

Ще излязат ли спекулантите

Ще се опитат ли продавачи и купувач да спекулират с цените и предлагането, ако България получи дата за присъединяване към Еврозонота?

Повечето специалисти са на мнение, че е възможно част от продавачите да се дръпнат от пазара няколко месеца преди приемането ни. Идеята е, че ще очакват повишение на цените и реализиране на по-висока печалба. Това важи особено за тези, които са купували имоти с цел инвестиция, както и за продавачите на по-малки и „бързооборотни“ имоти. Този род спекуланти ще очакват покачване на цените с 20%. Това, според много анализатори, е риск, тъй като прекаленото задържане на тези имоти може да им изиграе лоша шега – да пропуснат момента и да излязат на пазара, точно когато той ще поеме в обратната посока.

Риск ще поемат и тези, които биха разчитали на повише търсене от страна на чуждестранни инвеститори. По това направление може да се очаква повишено търсене само в големите градове, и то за имоти за живеене на перфектна локация с добра инфраструктура. Същото се отнася и за наемите.

Що се касае за бизнес имотите обаче, влизането в Еврозоната вероятно няма да даде отражение. На този пазар водещи са съвсем други параметри, като един от последните, който все още е в наша полза е плоския данък и то конкретно ниската му ставка от 10%.

Ще поскъпнат само най-дребните нотариални такси

По отношение на изповядването на сделките, промени не се очакват, защото и в момента те са в евро. Масова практика е и в нотариалните актове цената да се записва в евро. Освен това, основните разходи, извън продажната цена, са процент от нея – държавната такса, таксата на Агенция по вписванията, нотариалната такса и брокерската комисиона. Поради тази причина промени в този вид разходи, пряко свързани с преминаването ни към евро, не се предвиждат.

Специално за „Явлена“, председателят на Нотариалната камара Димитър Танев заяви, че промени може да има само при малките нотариални такси – за пълномощни и декларации. В момента те са около 5 лева и при приемането ни в Еврозоната от камарата ще настояват за неколкократното им увеличение, защото такса от 2 евро би звучала несериозно.