България влезе в еврозоната. България спечели Евровизия! България се променя, а с нея – и пазарът на имоти. Само допреди две години беше достатъчно да споменеш квартала, с което до голяма степен да защитиш цената на жилището, което продаваш. В днешно време предлагането започва коренно да се променя, като все по-малко се отдава водещо значение на самия квартал. Водеща е конкретната улица, а понякога – даже отсечка от нея. Важно е какво има в радиус от няколкостотин метра от желания дом.

Ситуацията в София постепенно се доближи още повече до европейската и вече имаме пазар на микролокациите. Казано по друг начин – и в квартали като Овча Купел, Левски и Хаджи Димитър, може да продадете обикновено жилище на цена далеч над средните за София 2300 – 2700 евро/кв.м, стига да е на точното място.

Една улица разлика

Когато четете това, трябва да се абстрахирате от мисълта, че типичен пример за микролокация са улици като Оборище, или Витошка. Най-лесно може да си го представим, като дадем за пример Математическата гимназия. Всичко в радиус от 500 метра около нея струва далеч повече от средната цена за район Оборище. Независимо, че е в непосредствена близост до мръсотията на Сточна гара. Същото се отнася до Овча купел и улиците до метрото и Нов български университет. Там средните цени вече минават 2500 евро/кв.м, докато само на няколко преки, в старите панелни блокове, цената започва да пада драстично. Разбира се, и в двата случая говорим за точните микролокации, повлияни от перфектен транспортен достъп – метро, и от наличието на първокласно учебно заведение.

Новото строителство, като маркетмейкър

Метрото създаде нова карта на софийския имотен пазар. Но това не е достатъчно за голяма промяна и оформянето на микролокации във второразредните квартали. За да стане това, е необходимо и устойчиво навлизане на ново строителство. Доскоро инвеститорите залагаха на парцели в квартали, като Лозенец, Изток и модерните нови Манастирски ливади, Кръстова вада. Но с поизчерпването на възможните или евтини парцели, постепенно те започнаха да навлизат и в доскоро непрестижни зони, като Овча купел, Левски, Хаджи Димитър и Люлин. Така се оказва, че новото строителство създава вторичен ефект, като около една или няколко нови сгради, започват да изникват магазини, услуги, по-добра инфраструктура. И по-високите цени не закъсняват, като промяната достига до ръст от 30-40% спрямо преди, а и спрямо съседни карета от улици. Естествено, говорим за промяна в цените при средностатистически апартаменти, а не за жилища на последен етаж, без асансьор.

Обратен ефект

Разбира се, всяка монета има две страни. В този случай говорим за оформянето и на силно непрестижни микролокации. Това са части от по-големи квартали, където метрото не стига, инфраструктурата е много лоша, има индустриални замърсявания, както и социални разслоения. Типичните примери са няколко. Жилищата в крайните микрорайони на Люлин, до които не стига метро, а те опират във Филиповци или индустриалните зони, се продават доста по-евтино в сравнение с микрорайоните около метрото и големите булеварди. Същото важи и за Красна поляна, където имотите в близост до Факултета са силно подценени, спрямо тези до пазара и общината. Така постепенно започват да никнат „две Софии в един квартал“.

Психологията на пазара

Всъщност най-голямата промяна е психологическа. Новият тип собственик и купувач търси сигурност, по-малко трафик, по-бърз достъп, лесно паркиране и нормална среда. Той е готов да инвестира даже в жилище, което ще е в близост до бъдещ качествен проект. Пример в това отношение отново е Хаджи Димитър, където след новината за новия голям ритейл център, цените на имотите около него започнаха да се покачват, а наемите достигнаха 1000 евро. Нищо, че наблизо все още са остатъците от старата индустриална зона. Същото се очаква да стане и в Сухата река, щом бъде обявен и одобрен бъдещият проект за новия стадион на Левски. 

Ето затова, днес хората не се интересува толкова от квадратурата и самия квартал, а от хубавия микроклимат на добрата микролокация.