Ако попитате софиянци къде искат да живеят, то огромното мнозинство, с изключение на заклетите фенове на идеалния център, ще ви отговорят, че искат гледка към Витоша. И ако допреди 10 години отговорът щеше да е еднозначен, в полза на старите южни квартали (Лозенец, Иван Вазов, Стрелбище), то днес имаме една голяма дилема. Въпросът е дали да купим жилище там или в новите локации, като Манастирски ливади, Кръстова вада и Витоша, които новото строителство постепенно превръща в отделни микро градове, със собствена индивидуалност.

Защо Класическия Юг?

И към днешна дата старите южни квартали са една идея по-предпочитани. Основните им предимства са очевидни – близостта до центъра, изградената инфраструктура и добрата транспортна свързаност.

Фактът, че повечето започват да се застрояват от 60-те години на миналия век показва, че преобладава старият тип строителство. По линия на материалите, в зависимост от квартала, доминира старата тухла, панелът и ЕПК. По-големи са предимствата от архитектурна гледна точка: по-малък процент общи части, по-добра вътрешна планировка, по-реални квадратури и по-големи помещения.

Не на последно място, старите квартали разполагат с много зелени площи, като Южния парк, а Лозенец опира и в Борисовата градина. Това им придава допълнителен чар и държи цените на жилищата високи, което е идеално от гледна точка на тези, които вече са собственици.

А защо Модерния Юг?

Новите южни квартали са своеобразен хит в София. Особено Манастирски ливади и Кръстова вада. Търсенето там е значително, но в същото време средните цени са по-ниски, отколкото в Лозенец и Иван Вазов. Ако направите добро проучване и използвате доверен брокер, ще може да се вместите в средния диапазон от 2000 до 2800 евро/кв.м. Срещу това ще получите ново строителство с вложени съвременни материали. Това дава качество на сградата и я прави добра инвестиция в бъдеще. Сградите са окабелени с всички възможни съвременни инсталации и, за разлика от старото строителство, всички имат асансьор.

Вече има търговски банки, които предлагат по-ниски лихви и специални продукти за жилища с енергиен паспорт, а именно новото строителство по закон трябва да има такива паспорти. Старите сгради в старите квартали трябва да минат през саниране и смяна на инсталациите, за да получат енергиен паспорт.

Но може би най-голямото предимство е възможността на много повече домакинства да имат места за паркиране. Това се дължи на новите изисквания за строителство, при които предприемачът е длъжен да осигури паркомясто за всяко жилище.

Паркирането невъзможно

Липсата на паркоместа в момента, от своя страна, е най-големият минус в старите южни квартали на София. Да паркираш в Лозенец и Иван Вазов посред бял ден е почти непосилна задача. В Стрелбище ситуацията е още по-тежка, а там даже няма Зелена зона. По-старият сграден фонд също е проблем за тези квартали, защото с годините се вижда, че българинът лошо поддържа общите части. Именно лошите поддръжка и съседи са основната причина за евентуално по-ниски цени на дадени жилища в старите южни квартали.

Срещу тези проблеми, сред които е и този с липсата на асансьори в някои сгради, стоят значително по-високи средни цени на сделките. За южните квартали, които са още от времето на Соц-а, средните цени варират от 2200 до 3500 евро/кв.м. В Лозенец все по-често цените надхвърлят 4000 евро/кв.м. Това прави покупката на жилище в стар южен квартал в София доста по-неизгодна от инвестиционна гледна точка.

Грешките на растежа

Почти всички проблеми при имотите в новите южни квартали са идват от „грешките на растежа“. Лошата и недоизградена инфраструктура, като липса на пътища, кал, липса на тротоари, са се превърнали в синоним на новите квартали на юг, особено Манастирски ливади и Кръстова вада. Лошата транспортна свързаност доведе и до нестандартното решение общината да пусне малки бусчета-шътъли, които преди около месец станаха постоянни линии на градския транспорт. Те въртят из западната част на Манастирски ливади и правят връзка с трамвайната спирка на трамваи №7 и 27.

В новите южни квартали има недостиг и на училища, детски градини, лечебни заведения, зелени площи, което също е проблем.

Другият генерален проблем, който е по-скоро по неволя, е свързан с характера на самото ново строителство. Това са големите общи площи, по-малката реална квадратура, недоброто разпределение. Разбира се, това в никакъв случай не важи за цялото ново строителство, защото през последните 2-3 години излизат все по добри и модерни проекти.

Кой купува?

Профилът на купувачите в старите и нови квартали, които гледат към Витоша, също е твърде различен. В Лозенец и Иван Вазов има много стари наследствени жилища. Там купуват хора от над средната класа, с по-високи финансови възможности, като е естествено това да са купувачи на възраст предимно от 40-45 години нагоре.

В новите квартали преобладават младите семейства, които предпочитат модерното жилище и модерния квартал. Това е голямо предимство, защото минимизира възможността да попаднете на лоши и несговорчиви съседи. Естествено, има и много високо платежоспособно търсене, особено в Кръстова вада. А през последните месеци никне съвсем нов Бел квартал. Прекрасно разположен, той е в непосредствена близост до Мол Парадайс, метростанция, болница Токуда (Аджибадем сити клиник), Зоологическата градина и Южния Парк.

А дали за този и другите нови южни квартали предстои своеобразна „Бел епок“, предстои да видим.