Ако има пазар в България, който премина гладко от лева в евро в началото на 2026 година, то това безспорно е пазарът на недвижими имоти. Обяснението за това не е само фактът, че този вид сделки отдавна се оферираха и сключваха в единната европейска валута, и с влизането в еврозоната нямаше как някой да „закръглява“. Истината е, че агенциите за имоти успяха да се справят много добре с нереалистичните очаквания на купувачи и продавачи, свързани с приемането на еврото. В резултат на това първите месеци от годината показват, че пазарът е спокоен и постепенно отива към един очакван баланс между двете страни на сделката. Профилът на купувачите се промени – той не купува „на всяка цена“, а продавачите се опитват по-добре да защитават офертите си.

Повече кеш, по-малко ипотека

Профилът на купувача на недвижим имот се промени в няколко насоки, но ние ще проследим първо финансовата страна. Със значителното повишение на цените през последните години, купувачите постепенно станаха по-разумни по отношение на покупката през ипотечен заем. Вече не говорим за много младо семейство, което без да му мисли тегли близо 100% ипотечен кредит, за да придобие първото семейно жилище. Банките позволяваха такива схеми дълги години, докато през 2025 г. БНБ не ограничи финансирането до максимум 80% от оценката на имота. Днес, няколко месеца след влизането в еврозоната, преобладават семейства на 35 – 40 годишна възраст, които предпочитат да не теглят голям ипотечен кредит. Новият профил е семейство с добри доходи, което предпочита да изчака година – две, да спести, да продаде малкото ергенско жилище или друг излишен имот (ако има такъв), да вложи и спестяванията си, и да събере около 40-50% от нужните средства. Така кредитът е по-нисък, а бюджетът на фамилията – значително по-стабилен.

Освен по-голямото самоучастие, се увеличават и купувачите, които изплащат кредита си за значително по-къс срок. Това се получава при хора, които взимат високи бонуси или имат страничен бизнес. Те си правят простата сметка, че колкото по-бързо намалят главницата по кредита, толкова по-малко лихви ще плащат.

По-късно, но по-качествено и практично

Както споменахме, профилът на масовия купувач се измества от 25-30 годишни, към 35-40 годишни. Основното голямо семейно жилище се придобива по-късно, но се купуват предимно качествени имоти, които не са непременно „в центъра“. Новият купувач търси максимално голямо жилище, но гледа да прави минимални компромиси с качеството на строителството и инфраструктурата. По-лесно се купуват апартамент в близост до метро, да има училище и детска градина под ръка, както и възможно повече зелени площи. Голямата квадратура обаче, трябва да е максимално функционална. Не са важни толкова квадратните метри, колкото ясно обособените зони, добрата осветеност, високите тавани и минималната загуба в безсмислени коридори и общи части. 

Повече професионализъм, по-малко импровизация

Новият купувач е информираният купувач. За да се стигне дотук, голяма роля имат и професионалните посредници, в лицето на агенциите за недвижими имоти. Все по-рядко покупките са импулсивни и все повече купувачи имат доверени брокери, които водят сделката, участват в най-добрия избор, в постигане на най-добра цена и в посредничеството за ипотечен кредит.

Купувачът е и много по-подозрителен. Вместо да бърза, прави нужните проверки на документацията и то не повърхностно, а задълбочено. Проверява собствеността на продавача, строителя, като в голяма степен се доверява именно на брокера си. Чак след това взима решение за покупка.

Идват времената на дигиталния купувач, който прави онлайн проучвания със седмици, преди да започне с огледите. Когато отиде на оглед, дигиталният купувач е максимално информиран за сградата, околната среда и проблемите на жилището. Все по-често младите купувачи правят и предварителни видео огледи.

Идва ли краят на „пасивните“ продавачи?

Промяната в профила на купувача започва да се отразява и на предлагането. През последните години беше достатъчно само да пуснеш офертата в някой от имотните сайтове и сделката ставаше до месец. Независимо какъв имот предлагаш, стига да е с валидни документи и на цена, която не е невероятно висока. Имаше години, в които продавачите изчакваха и тестваха пазара, като щом постигнат исканата цена, те дърпаха имота от сайта и го пускаха след седмица на по-висока цена.

Тези времена вече са зад нас. Днес, за да продадете имот, трябва да подготвите документите, да положите усилия, за да пригодите жилището в приличен вид, ако е нужно – да се направи освежителен ремонт, и не на последно място – да се оферира на нормална пазарна цена. В противен случай, предлаганите имоти стоят с месеци на пазара. Това в крайна сметка води до по-ниска цена на реализация.