Как да жонглираме с имоти? Как да печелим без големи рискове и без да се разтакаваме във времето? Как да инвестираме и реализираме не един, а три имота едновременно? Всеки би искал да си отговори на тези въпроси, особено когато пазарът на жилища е толкова ликвиден, колкото е в момента в България. Всичко може да се купи и продаде бързо, стига да е на точната цена.

Днес ще ви дадем един от възможните отговори. Това е Pipeline с 3 имота – най-малката професионална Fix & Flip машина за инвестиране в имоти. Може да го направи всеки, който иска да се занимава професионално с недвижима собственост, но не е голям любител на отдаването под наем.

Какво е Fix & Flip?

Най-просто Fix & Flip стратегията означава да купите един имот, да го реновирате и да го продадете с печалба. Тук обаче, печалбата не е водещата, а скоростта, с която се извършва цялата операция. Идеята е да продавате бързо имота. Гонят се 90 или по-малко дни за цялата операция. Според професионалистите по-изгодно е да продадете на втората седмица с печалба от 3%, отколкото да гоните печалба от 10% след повече от 3 месеца. Всяко забавяне над 90 дни вдига експоненциално риска от загуба.

Затова, за периода на планиране след покупка, трябва да отделите между 1 и максимум 8 седмици за ремонт, а за продажба – до 4 седмици. За да се поберете в срока, никога не подминавайте планирането. Също така е важно да не гоните високи и нереални цени за продажба. По-добре бързо, отколкото максимално!

Pipeline ускорява темпото

Как на практика да не губим никакво време при схемата Fix & Flip? Отговорът е вариантът Pipeline с 3 имота. Целта на този вариант е във всеки етап да имате един имот за продажба. Първият – във фаза подготовка, вторият се ремонтира, а третият вече е на пазара за продажба. Тук таймингът също е изключително важен. Всеки нов имот трябва да се появява в схемата за 30 до 45 дни от реализирането на предишния. Всъщност нещата са прости.

Първият имот – готовият на 80% апартамент, се пуска за продажба и генерира кеш. Това е фазата, през която текат преговори, активен маркетинг и се извършват огледи.

Вторият имот е във фазата на ремонта, материалите са закупени и екипът работи. Той акумулира кеш.

Третият е във фаза планиране и покупка. Занимаваш се с оферти, преговори и сключване на сделка. По този начин никога не ти трябват пари за три имота, а всъщност въртиш и трите.

Правилата

За да няма своеобразни „забивания“ на системата, трябва да се спазват няколко основни правила. Първото правило се отнася до избора на имоти. Те трябва да са сходни като квадратури, като състояние и в една ценова категория. Много е важно да са с дефекти, за да дадете по-ниска цена, но в никакъв случай да не са проблемни. Било то конструктивно или от гледна точка на собственост. Така се гарантират бързи и безотказни решения.

Второто правило касае ремонта. Трябва винаги да разчитате на един и същи екип, който да влиза от жилище в жилище. Трябва да се поддържа стандартен график и да има ясни етапи на ремонта. Материалите не трябва да са скъпи, а обзавеждането – да е семпло и изчистено.

Третото правило е да работите с фиксиран бюджет, от който да се отклонявате с не повече от 5%. Всяко по-голямо отклонение ще е равносилно на забавяне, а от там – и на по-малка печалба.

И четвъртото правило е – продажба преди края на ремонта. Това означава, че когато жилището е готово на 80%, правите първи снимки за реклама, като си помагате и с изкуствен интелект. После пускате обяви чрез доверения ви брокер, който вече работи по продажбата!