Средната цена на жилище в София надхвърли 2000 евро/кв.м и вече доближава 2100 евро/кв.м. Това означава, че за средностатистически имот от 85 кв.м, инвестицията за младо семейство доближава и надхвърля 180 000 евро. В над 60% от случаите купувачите теглят ипотечен кредит, с период на изплащане от минимум 20 години. За да се справи семейството с това финансово натоварване, трябва правилно да организира бюджета си. Ако не за 20 години напред, то поне за първите 5 от изплащането на ипотеката.

Този бюджет има няколко основни компонента, които трябва да са ювелирно сметнати, за да няма никакви проблеми. Крайната цел е да купим най-евтино, възможно най-големия и хубав апартамент, с оптимален ипотечен кредит и да го изплатим бързо. За да стане това, освен перфектен бюджет, ви трябва и строга дисциплина, а именно:

  • вноската по кредита да не надхвърля 35% от семейния бюджет;
  • по всяко време да държите настрана средства за поне 3 месечни вноски;
  • никога не теглете бърз кредит, докато изплащате ипотека. Ако са нужни пари, теглете малък потребителски кредит от същата банка.

Изборът на имот

е първата стъпка. Обикновено младото семейство първо купува жилище с две спални, а чак след години и стабилизиране на доходи и кариера, пристъпва към покупка на по-голямо. Затова и дадохме първоначалния пример с апартамент от две спални на площ от 85 кв.м. Ако решите да купите по-малък апартамент, няма да спестите особено, защото цената на квадратен метър се увеличава значително при малките жилища. Ако тръгнете към покупка на голям апартамент – над 100 кв.м., има риск да не може да си позволите цената.

Локацията е другият водещ принцип при избора. В случай, че ви харесва апартамент в скъп бутиков квартал, като Иван Вазов, бюджетът ще излети нагоре. Тук можете да прибегнете до един трик –

покупка на границата на квартала

Съседните Хиподрума и Стрелбище не са много евтини, но в сравнение с Иван Вазов са поне с 10-15% надолу в цените.

Транспортъти транспортната достъпност е третият по важност елемент. Желателно е да купите апартамент възможно най-близо до работа и до училището на детето. Така ще спестите много разходи за транспорт и най-вече – ценно време. Четвъртата отправна точка е отоплението. Идеалната рецепта е среден апартамент, с изложение юг или юг-югоизток, а ако сградата е правилно санирана, още по-добре. Така битовите сметки ще са възможно най-ниски по време на изплащането на ипотеката.

Финансирането

на покупката е втората важна стъпка при организацията на общия бюджет за покупка и изплащане на апартамент. Както вече казахме, в повечето случаи покупката е чрез ипотечен кредит. Въпросът е каква част ще платите с кредит и каква – с готови средства. Тук има два различни подхода, в зависимост от това дали имате готови пари или възможност да вземете средства от приятели без лихва. По принцип банките дават до 85% от оценката на жилището. В случай, че имате повече готови пари и вариант за заем от близки хора, то направете сметката така, че кредитът да е възможно най-малък и съответно – с най-малка месечна вноска. Кредитните калкулатори на банките показват, че ако вземете 20 000 евро по-малко кредит, то месечната вноска за апартамент от 85 кв.м и цена от 180 000 евро пада с до 500 лв.

Ето и примерна сметка:

  • 150 000 евро кредит, 2,5% лихвен процент, 240 месеца за изплащане (20 години) – вноска от 1550 лева на месец;
  • 130 000 евро кредит, 2,5% лихвен процент, 360 месеца за изплащане (30 години) – вноска от 1015 лева на месец.

Трябва да направите точния баланс между двата крайни варианта, защото при първия рискувате да останете без никакви средства за ремонт и обзавеждане. При втория печелите близо 500 лв. на месец, но рискувате на плащате 10 години повече. И при двата ще платите с лихвите около 370 000 лева общо, но както обикновено истината е някъде по средата – оптималната комбинация от размер на кредита и срок на изплащане.

Анюитет или с намаляваща вноска

е последният важен въпрос, който касае бюджета. Това са двата начина за формиране на ипотечния кредит. Търговските банки масово предлагат изплащане на равни – анюитетни вноски. Но ако разгледате плана на кредита по месеци, ще видите че първоначално голям процент от месечната вноска е лихва и много малко е главница. Малко след средата на кредита нещата се обръщат и последните години изплащате почти само главница. Това означава, че при този тип кредити ще платите повече като обща сума и няма голям смисъл от предсрочно погасяване.

При кредит с намаляващи вноски, се плаща в началото по-голям размер на месечното задължение, но малко преди средата на срока се оказва, че вече плащате по-малко на месец, отколкото при анюитетната вноска. Крайната сметка показва, че ще платите по-малко и има смисъл от предсрочно погасяване в началото на кредита – първите 5 години.

Ако спазвате тези направления за бюджета и ползвате услугите на доверен брокер, със сигурност ще направите най-добрият лично за вас финансов план.