След по-малко от три месеца България ще стане пълноправен член на еврозоната. Всички ипотечни кредити, които сега са в левове, ще бъдат превалутирани в евро, абсолютно безплатно. Що се отнася до оферирането на пазара на имоти, то и в момента работи основно в евро. Всичко това предполага да няма сътресения при търговията с недвижима собственост, но въпреки това и купувачи, и продавачи са под пара, като има очаквания за резки движения и в двете посоки. Ние ще опишем 3 сценария за развитие на пазара в първите 6 месеца на 2026 година, в зависимост от евентуални проблеми при приемане на самото евро, проблеми с бюджета и банковото кредитиране.

1. Стабилен ръст и инвеститорски интерес

Първият сценарий е оптимистичен. При него допускането е, че влизането в еврозоната е успешно и без никакви сътресения. При този сценарий очакванията са, че икономиката ни ще расте стабилно и може да се стигне до ръст на Брутния вътрешен продукт (БВП) с 3 до 4 процента на годишна база. Всичко това означава, че инфлацията ще е под контрол – до 2% годишно, лихвите по ипотечните кредити ще останат на ниски нива, близки до сегашните. Икономическата стабилност ще бъде подкрепена и от институционална такава, заедно с антикорупционен напредък.

Ефектите

Всички тези положителни допускания ще се отразят и на пазара на имоти. Най-вероятно ще има стабилен ръст в цените от минимум 5-7%, в София и големите градове. За този ръст ще допринесе и повишен интерес на чуждестранни инвеститори. Този интерес ще е видим най-вече при индустриалните и ваканционни имоти. Пазарът, и особено новото строителство, ще се движат нагоре и благодарение на достъпно банково кредитиране при лихви на конкурентни нива. Това ще доведе до разширяване на новото строителство, без да се стигне до прегряване.

Основният извод, е че при този сценарий, пазарът ще стане по-прозрачен и атрактивен за дългосрочни инвестиции, а еврозоната ще е знак за доверие.

2. Забавяне на ръста и адаптация към новата валута

Вторият сценарии е умерен и най-реалистичен. При него преминаването към еврото става с известни проблеми и политическо напрежение. Икономическият растеж е доста колеблив, но остава положителен, а инфлацията е умерена, но с доста колебания. Успоредно с всичко това, Европейската централна банка леко увеличава лихвите.

Ефектите

Основният ефект от подобна ситуация ще е забавяне на ръста в цените имотите – от 2 до 4% на годишна база. За това ще допринесе и очакваният лек спад в търсенето заради по-високите лихви по ипотечните кредити. Това се отнася най-вече до местните купувачи. Пазарът постепенно ще се концентрира в по-перспективните райони, а новото строителство ще се адаптира, като някои проекти може да се забавят. Стабилизация ще има и на наемния пазар.

Основният извод от втория сценарий е, че пазарът ще се нормализира, като очакванията на купувачи и продавачи ще станат значително по-реалистични. Няма да има срив, но няма да има и нова „златна ера“.

3. Икономическа и пазарна нестабилност

Третият сценарий е песимистичен, без да вещае големи катаклизми. При него допускането е, че преминаването към еврото  ще бъде придружено с големи проблеми, основно поради значителна политическа и институционална нестабилност. Икономиката на страната ще влезе в рецесия, а инфлацията ще бъде висока – 8 до 10%. Това ще доведе до намаляване на покупателната способност на населението, а лихвите по кредитите ще се покачат по-значително.

Ефектите

Първият и най-значителен ефект върху пазара на имоти ще е стабилизиране на цените на сегашните нива, като първоначално може да има и леко поевтиняване с до 5%. Ще бъде отчетен спад при покупките с кредит, особено при младите семейства. Оттук ще дойде и по-голямо замразяване на проекти в новото строителство. По-високите лихви може да доведат отново до ръст на необслужваните кредити и увеличение на принудителните продажби. Част от инвеститорите ще напуснат пазара и ще се преориентират към по-стабилни активи.

При третия сценарий пазарът на имоти ще е под натиск. Влизането ни в еврозоната няма да се приеме като фактор за стабилност, а по-скоро – за несигурност.