Пазарът на офиси в България продължава да се развива по своя собствена логика, доста различна от тази при жилищата. Първите две тримесечия на тази година затвърдиха няколко основни тенденции. На първо място, пазарът се стабилизира като търсене и предлагане. Това доведе до минимален, но все пак ръст на наемните цени, което е още един аргумент в полза на стабилизацията. Третата тенденция показва разнообразяване на браншовете, които търсят офиси и това за първи път от доста години разбива хегемонията на IT сектора. Не на последно място – търсенето през първото полугодие на 2025 г. показва все по-голямо предпочитание на наемателите към най-високия клас офис площи.

Най-малко свободни площи от 3,5 години насам

Напълно очаквано, най-развитите пазари на офиси у нас са в София и в Пловдив. Както за тези два града, така и за другите големи, като Бургас и Варна, е характерно намаляване на дела на свободните офис площи до най-ниското ниво от последните три години и половина. Това показва, че проблемите на този пазарен сегмент от времето на ковид-кризата, вече са преодолени. Освен по-голямото търсене, за това допринася и намаленото предлагане през последната година, като предприемачите и големите инвеститори в офис пространства предпочитат стабилен пазар пред много на брой нови проекти. Най-малко свободни офис площи има в Бургас – 8,4% при общ обем от 92 700 кв.м. В Пловдив свободните са 9,8%, но вече от общо 327 000 кв.м. По средата е Варна с неусвоени 10,6% от общо 271 800 кв.м офиси. В София свободните площи са най-висок процент – 12,9%, но и в столицата те намаляват устойчиво вече второ поредно тримесечие. Пазарът в София обаче е в съвсем друго измерение, защото общият обем на офис пространствата доближава 2,5 млн. кв.м.

По-малък процент на IT сектора

Успоредно с намаляването на заетите офис площи, върви и промяна в профила на търсенето. Докато само преди година IT секторът бе абсолютен доминант в това отношение, към днешна дата търсенето е доста по-шарено. Увеличи се делът на финансовия сектор, на пазара излязоха бизнеси, свързани със здравето, образованието, услугите и др.

По отношение на типа клиенти продължават да доминират досегашните наематели. Въпреки че през последните месеци те правят много огледи и водят преговори, в крайна сметка голямата част преподписват досегашните си договори. В София това са 37% от всички наематели. Значително обаче, се увеличи делът на тези, които избират да сменят локацията на офиса – 32%, като 17% се разширяват, а 14% са новите компании, които наемат помещения. Увеличава се делът и на гъвкавите офиси, така нареченият „коуъркинг“, който заслужава специално внимание.

Все повече офиси клас A

Нарастването на процента на новите бизнеси, които излизат на офис пазара, както и стабилността на цените, карат все повече компании да се локализират в офиси клас А. Разбира се, трябва да имате успешен бизнес, който има нужда от възможно най-добрата представителност и най-добрата локация. Затова в центъра на София почти няма свободни офиси клас А. Такъв клас офиси има все още по булевардите Цариградско шосе, България и Черни връх, както и по Околовръстното шосе.

Все по-често, новите офиси клас А, са сгради с изискан облик, добре поддържани и с авторски дизайн. Разполагат с високоскоростен интернет, перфектна поддръжка, физическа охрана и поне два паркинга, от които единият е подземен. Те предлагат рецепция, ограничен достъп и най-различни допълнителни екстри, вътре в сградата и в околното пространство.   

Най-високите цени стигнаха 20 евро/ кв.м 

Наемната цена на офисите в България зависи от града, локацията и класа. Най-високите цени са в София и то на топ локациите. Там може да наемете офис клас А в диапазона от 15 до 19 евро/ кв.м на месец. Разбира си, тук не влиза таксата за поддръжка, която варира. Вече има сделки обаче, които се сключват на цена от 20 евро/ кв.м. Това поскъпване може да изглежда минимално в абсолютната си стойност от 1 евро, но всъщност представлява 5% ръст от началото на годината. Офисите клас В са на цени в диапазона 11-15 евро/ кв.м на месец, а по-старите са значително по-евтини.

В провинцията цените са драстично по-ниски. В Пловдив месечната наемна цена за офиси клас А е до 10 евро/ кв.м, а във Варна и Бургас са с по 1-2 евро надолу. Офисите клас В са твърдо около 5 евро/ кв.м месечно.

Прогнозите сочат, че при старите офис сгради натискът върху цените в следващите месеци и години ще се засили в посока надолу, докато при новите проекти, особено клас А, цената ще се качва. Това означава, че ценовата ножица в бъдеще ще се разширява.