Приемането на България в Еврозоната е цел номер едно на управляващите у нас и се приветства от голям процент от бизнеса. Очакванията са, че евентуалното ни членство ще се отрази благотворно и на пазара на недвижими имоти. От една страна ще се задържи сегашният тренд към плавно покачване на цените, а от друга – ще има устойчивост на сделките и нарастване на търсенето. Това ще даде пореден тласък и на новото строителство, особено в големите градове. Всички тези тенденции се очаква да бъдат провокирани допълнително и от засилен интерес от външни инвеститори в имоти у нас. За да стане това обаче, инвеститорите трябва да имат сериозна доходност от инвестициите си в имоти. За съжаление у нас доходността от отдаване под наем, която е и основен репер, е ниска. Според данни на Euronews към средата на миналата година София е на 8-мо място по най-ниска доходност по приходи от наем сред големите градове в Европа, с 4,04% на годишна база. Защо е така?

1. По-големият ръст на продажните цени

Първата и основна причина е повишението на продажните цени на имотите у нас. Ако в началото на миналата година един тристаен апартамент в широкия център на София, можеше да се купи за 180 000 – 200 000 евро, то днес за такова жилище ще са необходими 250 000 евро инвестиция. В същото време наемните цени са се увеличили доста по-умерено за периода. Доходността се изчислява по два начина. Първият е за колко време ще се изплати жилището през отдаване под наем. Вторият, който е по-важен за инвеститорите е, какъв е годишният процент на приходите от покупка на имота през отдаване под наем. Големите фондове за имоти не държат купените жилища докато се изплатят през наем, а излизат доста по-рано от инвестицията – когато се появи нова, по-доходна такава.

2. Сметката не излиза

Трябва да кажем, че в повечето случаи у нас сметката с доходността не излиза и това е причината в България да има много слаба активност на големите имотни фондове. Простата сметка показва, че ако сте закупили имот за 250 000 евро, ще можете да го отдадете за месечен средностатистически наем от 600-700 евро. Това означава годишна доходност, преди всички допълнителни разходи, е между 2,9 и 3,4 процента. Когато се добавят допълнителните разходи – данък върху наема, комисионна за брокер, разходи по годишни ремонти – доходността спада. За разлика от София, в Дъблин например доходността на годишна база е 7,35% към средата на миналата година. В топ 3 са още Истанбул и Рига с доходност около 6,5%. Държавата абсолютен шампион е Латвия, с малко над 8%.

3. Структурата на пазара

Структурата на българския пазар на имоти също играе известна негативна роля. У нас повечето сделки са за покупка на жилище за живеене. Българското семейство държи да има собственост, а не да живее под наем. Точно обратното е в Западна Европа, където заради традициите и по-голямата мобилност на труда, доста семейства живеят под наем. Това обуславя и значително по-слабото търсене на имоти под наем в България, отколкото средно статистически за страните от Европа. Това по-слабо търсене кара фондовете, инвестиращи в имоти, да избягват все още страната ни.

4. Контрол на разходите

Дали сте крупен инвеститор, или отдавате 1-2 жилища под наем, от първостепенна важност е правилно да изчислите разходите си. Мнозина пестят от разходи или ги изчисляват погрешно и впоследствие плащат двойна цена. Важно е да не си спестявате еднократния разход за брокерска комисионна. Минаването на сделката през агенция за недвижими имоти дава голяма сигурност в няколко направления: оптимална цена, договор с наемателя, който защитава правата на наемодателя и бърза реакция за намиране на нов наемател, ако текущият се откаже. На второ място, отчитате годишният данък, който след приспадане на присъщите разходи е 9%. Третото, което трябва да се прави задължително, а малцина наемодатели го правят, е заделянето на процент от приходите за годишна поддръжка на имота. Обикновено е добре да заделяте от всеки месечен наем по 10%-20% или един – два наема годишно. Това ще обезпечи всеки непредвиден разход по поддръжка на жилището.

5. Режийни разходи

Мнозина от наемодателите смятат, че е достатъчно само да си получават наема навреме и с това се изчерпва контролът върху наемателя. За съжаление отдаването под наем е сериозен бизнес и всеки наемодател трябва да упражнява непрекъснат контрол. Това включва най-вече редовното заплащане на режийните разноски – ток, вода, парно, сот, интернет и телевизия. Особено голям е проблемът с натрупването на сметки за парно и студена вода. Ако няма контрол върху тези плащания, може да се окаже, че когато наемателят си тръгне, остават непогасени сметки, които в пъти надхвърлят оставения депозит. За да не се стига до такава ситуация, наемодателят или трябва да следи през интернет за плащането на сметките, или да ги плаща лично и да взима парите от наемателя при плащането на наема.