Може ли сделка с имот да мине без брокер? Разбира се. Въпросът никога не е бил дали е възможно, а какво струва като време, нерви, пропуснати възможности и пари. В тази статия ще разгледаме какво включва процесът на покупка и продажба на имот, какви са стъпките, с които трябва да се справите и къде са рисковете и разходите, които невинаги се виждат на пръв поглед.

Покупка на имот

Първият и най-естествен канал за търсене на имот без посредник са онлайн платформите. Влизате, разглеждате, филтрирате и започвате да звъните. Това звучи просто, но неизбежно ще се сблъскате с няколко проблема. Първо, над 90% от обявите са качени от агенции. Второ, немалка част от тези обяви са с непълна или подвеждаща информация, често снимките са от друг имот или са остарели, а не са рядкост и фалшивите оферти, които целят единствено да привлекат вниманието ви. В резултат, губите ценно време в организиране на огледи, които не водят до реална сделка. В лошия случай това може да ви се отрази демотивиращо и дори да отложи покупката на имот, а на растящия пазар в момента например – това ще ви струва няколко хиляди евро на месец.

Дори когато попаднете на реален имот, тепърва следва трудната част: преценката дали цената му е адекватна. Онлайн платформите показват офертни цени, но нямате достъп до информация за реално сключените сделки. Разликата може да бъде значителна. Единствено агенциите за недвижими имоти разполагат с база данни и опит, за да направят точен пазарен анализ. Ако действате сам, разчитате на интуиция и късмет.

Следващата стъпка е огледът. В повечето случаи отсреща ще ви посрещне брокер, който представлява продавача и защитава неговия интерес. Когато вие нямате посредник, в комуникацията липсва буфер и преговаряте директно. Това създава напрежение, особено когато се стигне до договаряне на цената. Без опит в преговорите и познания за пазарната логика, рискувате да направите компромис, който няма да е във ваша полза или да изпуснете имота, на който сте се спрели. И в двата варианта – рискът е както материален – достигащ до много над посредническата комисионна, така и емоционален – може месеци наред да сънувате изпуснатия от вас имот.

Ако все пак стигнете до съгласие, предстои юридическата част. Проверка на имота, тежести, собственост, изрядност на документацията. Тези действия са задължителни и изискват специалист. Добрите адвокати взимат около 100 евро на час, или минимум 500-600 лева. Заедно с изготвянето/ преглеждането на предварителния договор, трябва да си приготвите поне 1000 лева. Цената може да е по-висока, ако се окаже, че сделката е по-трудна – повече от един собственик, дарения, запори и други казуси.  Грешка тук може да доведе до загуба на капаро или, в по-лошия случай, до закупуване на имот с правни проблеми.

Продажба на имот

Когато продавате без брокер, най-важната и трудна задача е определянето на правилната офертна цена. Ако имотът е подценен, загубата е ясна. Ако поискате нереално висока цена и офертата стои повече от 1-2 месеца по сайтовете, то имотът е надценен. Това ще доведе до загуба на време (=пари), а самата оферта залежава и се компрометира. В крайна сметка, може да се наложи да свалите от цената повече, отколкото, ако я бяхте пуснали на пазарните нива за имота. И в двата случая без точен пазарен анализ няма как да знаете дали сте уцелили правилното ниво. В добрата брокерската услуга пазарният анализ и съвет за офертна цена е включен в услугата на агенцията.

След това идва рекламата. За да привлечете внимание към своя имот, трябва да го представите професионално. Това означава хубави снимки, видео, текст, качване в няколко имотни сайта, спонсорирани позиции и реклама в социалните мрежи. Разходите бързо се натрупват: фотозаснемане и видео – около 350-400 лв., а ако е с дрон – 600+ лв., онлайн реклама – още 150-200 лв., като цената се качва още, ако пуснете спонсорирана оферта, така че вашият имот да излиза най-отгоре. Без тези усилия имотът ви просто ще се изгуби сред стотиците други обяви.

Най-неприятната част идва с телефонните обаждания. Когато обявата е атрактивна, 95% от повикванията ще бъдат от брокери, които искат да ви представляват. Всяко запитване отнема време, разяснения и огледи, които трябва да организирате сам. Всичко това се случва без гаранция, че срещу вас стои реален купувач или още повече – сериозен такъв.

Дори да стигнете до оферта, ще трябва да преговаряте самостоятелно и да организирате документалната част. Това включва изготвяне на предварителен договор, събиране на документи от общината, кадастъра, данъчната служба, проверка за тежести и т.н. Нерядко тук излизат наяве проблеми, за които дори не подозирате и може да забавят или напълно да провалят сделката. Разходите са от няколкостотин лева за адвокат до няколко хиляди евро за проточване на сделката с месеци, до изчистване на документацията по нея. Съществен детайл е, че някои от тези документи имат срок на валидност, което означава, че ако сделката се забави, ще трябва да ги извадите отново – със съответните нови такси и разходи. Ако стигнете до спор с купувача и нямате посредник, който да балансира интересите, рискът от провал на сделката е реален, а може да се наложи и да връщате капаро в двоен размер (стандартна практика, когато продавачът не може да изпълни ангажиментите си по предварителния договор).

За финал

Да купите или продадете имот без брокер не е невъзможно. Но за да го направите успешно, трябва да поемете всички роли в процеса – маркетинг, анализатор, преговарящ, юрист, координатор. Въпросът не е дали можете, а каква ще е цената на всяка грешка. Тя може да е от 1500 лв. в добрия случай (за маркетинг, адвокат, документи) до десетки хиляди евро в лошия. Ако не броим стойността на вашето време и изразходваната емоция в процеса.

Добрият брокер не просто намира имот или купувач. Той спестява време, пари и притеснения. Осигурява експертен анализ, защитава интереса ви, управлява процеса и ви дава сигурност. А това, особено при сделка за стотици хиляди, е инвестиция, която в Явлена вярваме, че си струва.