Бумът в продажбите на недвижими имоти в България и  непрекъснатият ръст в цените, след 2020 г. се дължат на подема в икономиката, значителното увеличение на средната работна заплата в големите градове, но не на последно място – и на възхода в ипотечното кредитиране. Възможността да финансираш минимум 80% от покупката, при годишна лихва не по-висока от 2,6%, кара все повече хора от средната класа с добри доходи да купуват имот на кредит.

Както при другите сделки, така и при покупките на кредит, е повече от препоръчително да се използва експертизата както на доверена агенция на недвижими имоти, така и на доказан кредитен консултант. Агенцията ще избере имота и ще договори най-добрата цена, а кредитният консултант ще насочи клиента към оптималния ипотечен кредит. Кредитният консултант осигурява най-подходящи условия, сравнявайки оферти измежду ипотечните опции на всички банки. Той е и връзката между банката и клиента, като спомага и при набирането на необходимите документи за кредита.

Големият процент от сделките са ново строителство

Основният дял от продажбите с ипотечен кредит са първични продажби ново строителство, твърдят кредитните консултанти от Creditmap. Тези продажби държат между 80 и 90 процента от пазара на ипотечни кредити.

Преобладаващият профил клиенти са младите семейства с едно дете. Това са хора на възраст между 25 и 35 години, които обикновено купуват своя първи дом. Затова на първо място сделките са за двустайни жилища. През последните години се наблюдава увеличение и на продажбите на тристайни апартаменти. Данните на Creditmap показват, че средният размер на сделките с ипотечен кредит е 250 000 лева (близо €130 000).

Лихвите – на историческо дъно

Активният пазар на ипотечните заеми у нас е силно мотивиран от ниските лихвени проценти. В момента те са на историческо ниски нива, като основната част от сделките се сключват при лихва от 2,2% – 2,5%, за клиенти с добър кредитен профил, които са изрядни длъжници. За разлика от преди, размерът на лихвата все по рядко бива обвързван с превод на заплатата в същата банка. Това все още се смята за плюс от банката-кредитор, но не толкова съществен както преди време.

„Единственото притеснение на клиентите е какво ще стане с лихвите по ипотечните кредити след евентуалното ни приемане в Еврозоната. Има опасения, че те ще се увеличат, но има и клиенти, които не се притесняват“, коментира Анас Хамид – мениджър на Фронт офис на Явлена в София.

Водещи банкери обаче заявиха, че такова увеличение не се очаква, защото българските банки имат значителен привлечен ресурс – близо 140 млрд. лв., и то много евтин. По-скоро лихвата може да се вдига плавно напред във времето.

Рисковете са малки

Рисковете за потребителите на ипотечни кредити не са особено големи в настоящия момент. Безработицата в страната е много ниска, заплатите нарастват над нивото на инфлацията. БНБ стриктно контролира пазара, като е въвела ограничение средно за банките общият размер на ипотечните кредити да не е повече от 85% от стойността на обезпеченията по тях. В същото време, в момента банките като цяло подържат средна стойност на кредитите от 75% спрямо обезпеченията, показват данни на Creditmap.

„Рискът се определя от това дали можеш да си позволиш месечната вноска. Данните показват, че вноските по кредитите на купувачите са средно под 50% от месечните им доходи. Аз не виждам никакъв риск при това съотношение. Имотите поскъпват, доходите се вдигнат, а лихвите са повече от добри“, коментира за Явлена Младен Веселинов, управител на Creditmap.

Къде се намираме спрямо Европа?

Тук е добре да си зададем въпроса „къде се намираме спрямо Европа?“. Съвсем наскоро бе публикуван доклад на международната консултантска компания „Делойт“. Докладът съдържа анализ на пазара на недвижими имоти в 30 големи европейски града, основно столици. Оказва се, че почти в цяла Европа са необходими 3-4 средни работни заплати за покупката на 1 кв.м. жилищна площ. В същото време, в София е необходима само една средна работна заплата за 1 кв.м. жилище. По този показател сме на първо място. Добре е това да се знае от хората, които все чакат „пазарът да падне“, „балонът да се спука“ и се оплакват от високите цени спрямо стандарта на българина. Да купиш имот, не е като да вземеш велосипед или кола – инвестицията е скъпа (навсякъде по света), но е едно от най-сигурните дългосрочни вложения на средства.

„Според мен, изследването е свързано и с качеството на средата за живот. Почти всички градове, разгледани в анализа, са с по-високи данъци и по-висок стандарт на живот. Инфраструктурата там е на съвсем друго ниво и това струва пари. Но смятам, че постепенно в следващите години, дали през данъците или през цената на жилищата, София ще настигне по този показател столици като Братислава, Будапеща и Атина“, коментира за Явлена банкерът Левон Хампрацумян.