Точно преди 30 години, през 1995 г., за първи път бе поставен въпросът за законово регулиране на професията на брокерите на недвижими имоти и на брокерите на ценни книжа. И докато при фондовите брокери този въпрос отдавна е решен – те са под контрола на Комисията за финансов надзор – то при брокерите на недвижими имоти все още няма щастлива развръзка. Напротив, в началото на тази година в парламента бе вкаран пореден опит за закон, с който професията на имотния брокер може да бъде подложена на тежка и ненужно усложнена регулация. Проектът е изготвен и внесен в парламента от НСНИ и негов основен защитник е председателя на сдружението Александър Бочев. Но този законопроект изразява мнението на част от агенциите, които работят на пазара, и включително не е подкрепен от значителна квота от членовете му.

Именно срещу този проектозакон със заглавие „Закон за посредническите услуги при сделки с недвижими имоти“ скочи огромна част от гилдията, и особено големите и утвърдени агенции в бранша. Те изпратиха до Правна комисия в Народното събрание своето становище, зад което де факто стоят над 2000 брокера на територията на цялата страна, с призив към депутатите този законопроект да не бъде допускан до зала в този му вид, и да може да бъде изслушано и тяхното мнение. 

Проблемите

„Големият проблем е, че с искането за създаване на Камара на посредниците за сделки с недвижими имоти, на членовете на тази камара се дават огромни права над всички агенции и брокери. Създава се предпоставка ръководството на тази камара и нейният приближен кръг от агенции и брокери да решават въпроси и проблеми в бранша изцяло в своя полза. И за да се предотврати това, трябва да се въведе регистрационен режим (закон) а не закон, който да създава камара с неограничени правомощия. Защото много лесно може да се направи едни тежък закон, който ще реши някои въпроси, но може да създаде много проблеми за бранша“, заяви Страхил Иванов, управител на Явлена, и един от хората подписали становището до парламента, от страна на големите агенции за недвижими имоти.

Казано по друг начин, внесеният в парламента проектозакон предвижда регулация, която е 10 пъти по-тежка спрямо кредитните посредници, които са под надзора на КФН, и 3 пъти по-тежка от тази на застрахователните брокери. Европейската практика също не е в съответствие с предложения бъдещ закон. В много страни, като Германия, Испания и Италия липсва специфична регулация, а в Полша, Словакия, Финландия и Унгария регулациите са определени от Европейската комисия и са много леки.

На практика може да се стигне до парадокс, в който членовете на бъдещата браншова камара – брокери и агенции, да издават лицензи на други брокери, което от гледна точка на свободната конкуренция е пряк конфликт на интереси. Освен всичко друго, се оказва, че всяка агенция в тази камара ще има по един глас, независимо дали в нея работи един човек или 200 души. Така много бързо може да се стигне до същите проблеми, които от години тормозят големите клубове – членове на Българския футболен съюз, например.

Да има обучение

И все пак почти всички в гилдията са на мнение, че трябва да има регулация, но не толкова рестриктивна и съсипваща свободната конкуренция. Вместо тежка браншова камара, по-добре би било да има някакъв вид Консултативен съвет, който да наблюдава развитието в бранша и да помага за разрешаване на потенциални проблеми, но да не може да определя кой може и кой не може да работи.

Приветства се идеята брокерите на недвижими имоти да минават обучение, преди да започнат работа, но да са обучавани от специалисти извън тяхната съсловна организация. Например в държавни академии, каквито има и в момента в два от държавните университети. И при това положение, когато държавата е дала правата, и най-добрите академии ще бъдат най-успешни. Естествено, както и при фондовите и застрахователните брокери, и тук няма да се изисква висше образование.

Големите агенции предлагат, вместо лицензионен режим, брокерите на недвижими имоти да подлежат на регистрация. Този регистрационен режим ще изисква поддържането на регистър на професията, където всеки брокер ще трябва задължително да фигурира. Така ще е се отстранят много досегашни недъзи, като работа на един брокер за няколко агенции, или работа за собствена сметка и за агенция едновременно. Освен задължителна регистрация, брокерите е добре да сключват и застраховка професионална отговорност, подобно на строители, архитекти, проектанти.

„В крайна сметка, идеята е регулаторът да е под шапката на държавата, той да поддържа този регистър, и в бъдеще да няма брокери-спекуланти, а на пазара да работят специалисти с визия за развитието им напред в годините“, допълва Страхил Иванов.