Дигитализацията настъпва по всички фронтове, включително и на традиционно консервативни пазари, какъвто е имотният. В България вече има сделки за покупки на жилища, при които разплащането става в биткойни или друга криптовалута. Продажбите се осъществяват, въпреки че този финансов актив не е особено популярен у нас – под 10% от българите в момента притежават биткойн.

Не покупко-продажба, а замяна

„Факт е, че вече има първи сделки за придобиване на недвижима собственост срещу криптовалута. Аз също съм изповядал такива, но трябва да поясним, че в случая на става въпрос за класическа покупко-продажба. Биткойнът в България не се пирема за платежно средство и за това се прави замяна, като се сключва договор за прехвърляне на права. Продавачът прехвърля правата си на собственост върху имота, а купувачът – правата на собственост върху криптовалутата“, коментира за Явлена Димитър Танев, председател на Нотариалната камара.

Впоследствие всички държавни и нотариални такси се начисляват по класическия начин и при традиционните ставки. Трябва да се има предвид обаче, че тези такси се начисляват върху по-високия по стойност актив – данъчната оценка на имота или стойността на криптовалутата за съответния ден. Освен това продавачът трябва да има предвид, че неговите права върху имота се прехвърлят веднага – в деня на сделката. За да получи насреща правата върху договорените биткойни обаче, трябва да чака около 2 дни.

Не се перат пари

При този вид сделки купувачът трябва да има предвид, че е необходимо да бъдат спазени законовите изисквания по Закона за мерките срещу изпирането на пари. Част от брокерите на криптовалута често спекулират с темата, като твърдят, че по този начин няма проследимост на средствата и се избягват законовите регулации. Факт е обаче, че и тези сделки минават през Агенцията по вписванията и произхода на средствата за придобиване на биткойните трябва да се декларира.  

От друга страна, при този вид сделки на важат изискванията на Закона за ограничаване на плащанията в брой, според който всички плащания над 10 000 лева се правят с превод по банков път. Няма проблеми и да си прехвърлят средства от една криптосметка в друга, даже и двете сметки да са в чужбина. Но и в този случай се изискване стриктното спазване на разпорежданията на закона за пране на пари.

Банките не участват

Търговските банки не финансират сделки за имоти срещу криптовалута, под каквато и да е форма. Например, ако купувачът иска да купи имота с ипотека, като плати 50% от имота с криптовалута, то банката в никакъв случай не би влязла в подобна сделка. Според водещи банкери, биткойните не са платежно средство и са изключително рисков актив. Нямат необходимата защита и не се търгуват на регулирани пазари. Това е и основната причина банките да не ги приемат за разплащане при сделки с имоти.

Всички рискове при този вид сделки трябва да се предвидят и минимизират на ниво „предварителен договор“. Този предварителен договор също не може да е за покупко-продажба, а за прехвърляне на права върху собственост. Рискът идва най-вече от бързо променящата се цена на биткойна. Има два начина за неутрализиране на този риск. Първият е да се остави депозит в истинска валута, който да компенсира евентуална промяна в курса, а вторият – като се запише в предварителния договор точна цена в евро или долари, която следва да се плати с биткойни в деня на изповядване на сделката.

Рисковете са големи, възможните печалби – също

В сделките за придобиване на имот, чрез криптовалута, основният риск е за продавача. Този риск се обуславя от непрекъснатата промяна на стойността на биткойните, които могат да претърпят сериозни загуби или печалби само в рамките на един ден. Но от друга страна, в дългосрочен план, картината изглежда доста по-различно. Ако в началото на 2024 г. най-ниската котировка е била около 53 000 лева за един биткойн, то днес – 24 февруари 2025 г. цената е вече 175 000 лева. Това означава, че този който си е продал гарсониерата в Люлин през януари миналата година за 2 биткойна, днес може да си купи с тях двустаен апартамент в добър район. Това обяснява и факта, че вече не са изключение обяви, в които продавачите изрично подчертават, че приемат плащане и в криптовалута.

Неслучайно се появяват все повече хедж фондове в САЩ, които комбинират като активи недвижими имоти и криптовалута. Според мениджърите им това е идеалната комбинация, която ни защитава от инфлацията и икономическата несигурност в днешни дни. Обикновено в портфейла на този вид фондове 80% ат активите са недвижими имоти, а 20% – криптовалута, но с течение на времето това съотношение може да се промени в позва на криптовалутата.