Всичко свързано с действията на новия американски президент Доналд Тръмп през последните два месеца предизвиква небивал интерес навсякъде по света. Било то по темата за бъдещето на Украйна, търговската му война с Китай, Мексико и Канада, или за вътрешнополитически и икономически стъпки. Пазарът на недвижими имоти в САЩ не прави изключение. На фона на значителна стагнация от последните две години и непрекъснато покачващи се цени, едни анализатори очакват подем на този пазар, но други смятат, че идването на Тръмп може да има обратен ефект.

„Влизането на Доналд Тръмп в Белия Дом само по себе си е положително събитие за имотния пазар. Очакваните масови дерегулации и данъчни облекчения ще стимулират американската икономика, а от там – и търсенето на имоти зад океана,“ коментира пред Явлена Радостин Бакърджиев, портфолио мениджър във фонд за имоти.

Ситуацията в момента

Администрацията на президента Тръмп завари почти рекорден недостиг на домове. Различни изчисления сочат, че този недостиг e между 4 и 4,5 милиона жилища, които липсват на пазара. Към това трябва да прибавим и факта, че липсва активно предлагане, на фона на значителното търсене. Поради тази причина през последните две години се стигна до драстичен ръст на цените на жилищата отвъд океана, което ги прави още по-недостъпни за голяма част от потенциалните клиенти.

Анализ на специалисти от капиталовия пазар, които следят акции на фондове, базирани на вложения в недвижима собственост в САЩ, цитирани от Wall Street Journal показват, че разминаването с действителните пазарни нива достига до 30%-35%. Така например, ако един дом се продава за 400 000 долара, то инвеститорите в такива акции оценяват този актив на около 300 000 долара. Това означава, че акциите на подобни фондове в момента са доста подценени, с потенциал да поскъпнат. Прогнозите сочат, че фондовете с акции, базирани на имоти в САЩ, ще продължат да носят висока доходност – около10% на годишна база в дългосрочен план.

Лихвите

Лихвите по ипотечните кредити са друг параметър, който играе срещу пазара. Въпреки лекото понижение през септември миналата година, в началото на 2025 година лихвите отново прескочиха 7%. Високите нива са следствие на политиката на Федералния резерв от последните две години за непрекъснато увеличение с цел да се овладее рекордната инфлация, дошла след ковид-кризата.

Така се стига до още един проблем на пазара на имоти в САЩ. Високата лихва стопира инвестиционните намерения за покупка на ново жилище. От друга страна възпира и вече закупилите имоти да продават и купуват нови. Това е поради спецификата на кредитния пазар в САЩ, където ипотеките са с фиксирана лихва за целия период, т.е. ако даден клиент си е купил жилище преди пандемията на лихва от 3%, сега не би продал даже и да иска да купи нов и по-голям дом, защото ще го купи при лихва от 7%. Това е още една причина за свиването на пазара.

Обещанията

Въпреки тежката ситуация, мнозина се зарадваха и предрекоха възход на пазара на имоти в САЩ. Тяхната надежда е свързана с обещанията на Доналд Тръмп, както по време на кампанията, така и след това.

„Президентът Тръмп ще изпълни обещанието си да направи жилищата отново достъпни, като намали лихвите по ипотечните кредити и победи историческата инфлация“, твърди пред CNN един от говорителите на президента – Тейлър Роджърс.

Идеите предвиждат да се забранят ипотеките за нелегалните имигранти, които вдигат цените на жилищата, да се премахнат федералните разпоредби, които повишават разходите за жилища и да се разшири достъпът до широкомащабно жилищно строителство на федерална земя, много ниски данъци и облекчена бюрокрация. По този начин целта е цената на новите жилища да бъде свалена наполовина.

Обратните ефекти

Не са малко обаче коментаторите, които твърдят, че част от мерките могат да имат обратен ефект. Според Марк Хамрик, главен икономически анализатор в Bankrate, вдигането на митата за внос от Канада например, ще доведе до отрицателен ефект върху пазара на имоти. От Канада е основният внос на дървен материал за строителството на домове в САЩ. Вдигането на митото с 25% директно ще доведе до оскъпяване на строителните материали.

Заканата за депортиране на нелегалните имигранти също ще удари по строителството, а от там – и по имотния пазар. Публична тайна е, че именно имигранти са основна работна сила в строителството в САЩ. Депортирането ще доведе до недостиг на работна ръка, а от там – до оскъпяване на жилищата.

И на фона на всички противоречиви сигнали за пазара на имоти в САЩ, вече бе отчетен и първият пряк ефект. През последните два месеца рязко поскъпнаха луксозните имоти във Вашингтон, масово изкупувани от милионери, които чакат назначения в администрацията на новия президент.