Търговските банки в България масово предлагат ипотечен кредит, който се изплаща на равни анюитетни вноски. Обикновено трезорите не обявяват на клиентите си и друг вариант, а единствено този който е „на промоция“. Много от хората обаче, не четат подробно погасителния план, а се интересуват единствено от размера на месечната вноска по кредита. Това го правят както купувачи, които имат големи финансови възможности, така и хора, за които вноската е на ръба на месечния им бюджет. Именно подобно безхаберие, липса на добър кредитен консултант и отказ от доверен брокер, съвкупно може да доведе до загуби в размер на хиляди евро от надвнесена лихва в края на периода на кредита.

Основното предимство

Особено неприятна би била изненадата, ако решите да изплатите рано кредита, например след 5 години, когато са окаже, че главницата си е почти същата, а вие 60 месеца сте плащали предимно лихви. Това е и основната причина, за да поискате от банката да ви предложи ипотечен кредит с намаляващи вноска. При него всеки месец плащате равна част от главницата, а лихвата се  начислява върху остатъка от кредита. От тук не е трудно да се досетите, че след като остатъкът от кредита намалява всеки месец, то и месечната вноска постепенно намалява.

При равни други условия, кредитът с намаляващи вноски ще тръгне от по-висока месечна вноска, но още преди средата на срока на кредита, трендът се обръща и започвате да плащате месечно все по-малко, отколкото при кредита с равни анюитетни вноски. Накрая се оказва, че сте платили от 5 до 15% по-малко лихва по вашия ипотечен кредит, спрямо масовото предложение на банките.

Сметката зависи от гледната точка

Ако купувате жилище за 250 000 евро при самоучастие от 50 000 евро, то ипотеката ви ще е за 200 000 евро. При срок от 30 години и лихва 3%, анюитетната месечна вноска ще бъде около 860 евро и ще платите лихви в размер от приблизително 106 000 евро общо за периода.

При кредит с намаляващи вноски, първата вноска ще бъде около 1080 евро. След 10 години вноската ще падне на 910 евро, а след още 10 години – на близо 740 евро. През последната година от кредита вече ще плащане по 570 евро месечно. Като теглите чертата накрая ще видите, че общата стойност на платените лихви ще бъде малко над 92 000 евро, или във втория случай ще платите около 14 000 евро по-малко лихви.

Има обаче, и друга важна сметка в случая. При втория вариант в началото плащате с 200 – 250 евро повече на месец. Ако вместо това изтеглите анюитетен кредит и инвестирате свободните 250 евро месечно в актив, който носи средна годишна доходност от 6-8%, то има реален шанс инвестицията да надмине спестените 14 000 евро в края на периода. Всичко зависи от възможностите и плановете на купувача.

Как действат банките и какво да изберем

От всичко, казано дотук, е ясно, защо банките не предлагат открито ипотечни кредити с намаляващи вноски. Те ще загубят от лихви. Но всеки може да поиска неговата банка да му изготви такъв план и да му предложи такъв кредит. В този случай, банката със сигурност ще изисква по-висок разполагаем месечен доход, заради по-високите първоначални вноски. Възможно е да предложи и по-висока лихва по кредита, както и различни други спирачки, като по-трудно предсрочно погасяване.

Затова, ако теглех ипотека днес, аз бих поискал оферти и за двата вида кредит, за да направя своя информиран избор. Вариантът с намаляващи вноски е по-изгоден за хора с по-високи и стабилни доходи, които искат да платят по-малко лихви и могат да изплатят кредита си значително по-рано от крайния срок.

Ипотечният кредит с анюитетни вноски е по-изгоден за купувачи, които искат да имат по-ниска тежест в началото на периода, като имат идея за инвестиране на свободните пари.