Силната депресия по време на ковид-пандемията и последвалият бум в туризма, превърна само за няколко години Португалия в най-надценения пазара на недвижими имоти в целия Европейски съюз. Това е заключение на самите структури на ЕС, като според тях имотите в Португалия са надценени с поне 25%. Най-интересното е, че никой не оспорва това твърдение и вътре в красивата страна на древните мореплаватели. Както в България и София, така и в Лисабон и другите големи и туристически португалски дестинации, този бум в цените се е случил най-вече през последните две години – 2024 и 2025 година. Почти изцяло той се дължи на тоталния ренесанс на луксозните имоти.

Високо търсене и никакво предлагане

Четири са основните причини за неравномерностите на пазара и сега ще се опитаме да ги представим пред вас. Ще започнем от прозаичната – тоталното разминаване между търсене и предлагане. Главоломното поскъпване през миналата година, основно в лукс-сегмента, доведе до среден ръст в цените в Португалия от над 21%. Почти невъзможно е да си купите хубав имот за цена под 4500 евро/кв.м – нещо непосилно за повечето португалци. Така се оказа, че докато търсенето нараства с 12%, предлагането спадна за година с 25%. Именно оттук идва и големият натиск върху цените в посока нагоре.

Естествено, те са доста различни за различните градове, като рекордьор е столицата Лисабон със средна цена от 4300 евро/кв.м.

Може да намерите и площи за 3000 евро/кв.м, а има и за по 35 000 евро/кв.м. В Алгарве и Кашкайш максималните цени се движат между 3000 и 4000 евро/кв.м, а в Порто е малко по-евтино. Има обаче и по-нормални имотни дестинации в Португалия, където можете да купите тристайно жилище на 100 кв.м за под 200 000 евро.

Новото строителство

Големият проблем в предлагането се корени в слабото ново строителство. Това с течение на годините е довело до един значителен дефицит от жилища. В цифри дефицитът е особено показателен: през 2024 година са построени едва 25 000 нови жилища, при нужда от над 70 000. По данни на Европейския съюз, при нужда от 7,4 нови жилища за 1000 души средно за съюза, мореплавателите строят 4,1 жилища на 1000 жители.

Защо се случва това? На първо място е почти необяснимото желание на инвеститорите в ново строителство да правят само луксозни проекти. Това стеснява възможностите и вдига цените, основно защото луксозните имоти са съсредоточени в няколко града и курорти. Втората причина е скъпият краен продукт, като все по-повече инвеститори твърдят, че сметките не излизат на крайна цена под 5000 евро/кв.м. Това се дължи на скъпите обезщетения на подходящи за строителство терени, които не са много. Освен това непрекъснато поскъпват строителните материали и трудът. В крайна сметка се стига до едно бутиково строителство на висока цена, което не решава по никакъв начин нуждите на португалския пазар от нови жилища.

Американците

И ако за все повече португалци цените на имотите стават проблем, то за чуждестранните туристи това далеч не е така. Най-голяма е активността от страна на американците, като за миналата година, през красива Португалия, са минали повече от 1,3 млн. щатски туристи. Все по-голяма част от тях предпочитат да останат за постоянно в страна, а мнозина купуват ваканционен дом. Освен американци, на португалския пазар активно пазаруват и германци, както и много други европейци, за които португалското крайбрежие е неустоимо. Това още повече сепарира пазара и кара инвеститорите да предпочитат луксозни проекти, главно в Лисабон и хубавите крайбрежни градове и курорти, докато обикновеното и по-евтино масово градско строителство е оставено на заден план.

AirBnb

Както всяка първокласна туристическа дестинация, така и Португалия, изживява своеобразен бум в краткосрочното отдаване под наем. Ръстът в наемите е още по-голям, отколкото при продажните цени и всички обвиняват платформите AirBnB и Booking. Тук пак се вижда ясна връзка с новото строителство, като все повече проекти са дефакто комплекси за краткосрочно отдаване под наем.

Всичко това кара обикновените португалци да мигрират към вътрешността на страната. Там цените на жилищата са до два пъти по-ниски и съответно са възможни за по-скромни бюджети.