Замяната на недвижими имоти е обременена като термин с доста негативни асоциации. Това идва най-вече от прословутите „заменки“ преди години, когато предимно на местно ниво, срещу пустеещи земи се придобиваха апетитни активи в градовете или по Черноморието.

Всъщност, замяната е една стара и напълно нормална практика на имотния пазар, която е подробно описана в Закона за задълженията и договорите (ЗЗД). При нея двете страни се явяват едновременно и продавачи и купувачи. Разбира се, логиката при сделките със замяна е много сходна с тази при сключването на нормална покупко-продажба на имот, но има и няколко съществени разлики.

1. Доплащането

Когато се извършва между частни лица, замяната обикновено решава някакви лични интереси на двете страни – придобиване на определен имот, като вместо пари се предлага друг, който се счита за излишен. Когато има значителна разлика в пазарните цени, се прави доплащане.

В случаите, когато се извършва между юридически лица, замяната може да се използва и като инструмент за уреждането на чисто бизнес отношения. Тези случаи ясно си личат в нотариалния акт за замяната. При него, даже и при големи разлики в пазарните оценки, може да няма доплащане, ако замяната е част от някаква по-голяма сделка. Това важи и при регулиране на отношения между роднини или съсобственици на друга собственост.

Обикновено обаче, има и доплащане, като то се облага според местните разпоредби на общината, в която се изповядва сделката.

• Замяна срещу друга движима собственост

Замяната на недвижими имоти не се прави непременно срещу друга недвижима собственост.

„Законът е пределно ясен. Замяна на недвижим имот може да се прави и срещу друга движима собственост. Има случаи на замяна на земеделски ниви срещу автомобил, например“, коментира за Явлена шефът на Нотариалната камара Димитър Танев.

И в този случай, при драстично разминаване на стойността на имота с тази на движимото имущество, се прави доплащане.

• Данъкът се плаща върху по-скъпия имот

Какъвто и да е вариантът на сделката, всички особености и подробности по нея, се описват в предварителния договор, а после – и в нотариалния акт. В нотариалния акт се включват и възможните неустойки при неизпълнение, от която и да е от страните. Затова е абсолютно задължително да използвате юрист, който разбира от тези сделки или доверен брокер от агенция, която има достатъчно опит при сделки със замяна на недвижими имоти. От една страна, брокерът ще може по-добре да прецени пазарната стойност на двата актива, а от друга – ще помогне максимално в юридическата подготовка на сделката.

За такава сделка се изискват документите за собственост върху двата имота, двата нотариални акта, кадастрални скици, данъчни оценки и нотариално заверени пълномощни, ако са необходими. Местният данък се заплаща само върху по-скъпия имот – този с по-висока данъчна оценка, или с по-висока цена, посочена в нотариалния акт. Това важи и при замяна срещу движима собственост, както и когато има доплащане.

• При продажба на идеални части

Замяната на недвижима собственост е често срещан способ при продажба на идеални части от друг имот. Особено при неразбирателство със съсобствениците на другия имот. Подобно на дарението, при замяната законът не изисква да предложите първо и непременно идеалната част от вашия имот на другите съсобственици. По този начин може да се измъкнете от нежеланата обща собственост и да получите по-висока цена за идеалните си чести от тази, която са склонни да ви платят другите съсобственици. Последното става именно чрез доплащане. Вие получавате срещу вашите идеални части някакъв много несъществен недвижим имот, а насрещната страна доплаща разликата в цената, която е много близо до 100-те процента.

И в този случай, общинският данък се плаща върху по-скъпия имот. Като цяло данъците и таксите се плащат върху по-скъпия имот, включително нотариалната такса. Ако двата имота са в различни общини, то нотариалният акт може да се изповяда при нотариус в една от общините – по избор на двете страни.