„Няма да купуваме готова къща. Ще си изберем парцел и ще построим отгоре къщата, за която мечтаем“! Този слоган се чува сравнително често през последните 5 години, след ковид, от семейства, които са търсили дълго идеалния семеен дом, но не са го открили. Към опцията с покупка на парцел за строеж прибягват 3 вида купувачи. Първият са семейства над 35-годишна възраст, с високи доходи, които вече имат жилище и добри спестявания. Вторият са семейства, които нямат толкова добри финансови възможности, но могат да си позволят да изчакат няколко години и да осъществят инвестицията си значително по-бавно – първо парцела, после първи етаж, след година-две – втори и т.н. Третият тип инвеститори са млади семейства, които имат висок доход и купуват парцел за строеж далече от големия град, като по този начин осъществяват един първоначално приемлив живот за децата си. И в трите случая, обаче, купувачите са наясно, че този вариант е значително по-скъп от покупка на готов имот. Освен това, те със сигурност знаят, че покупката на парцел за строеж има своите специфики, с които трябва да се съобразят. Затова е добре да се консултират през цялото време с доверен брокер, специалист точно в тази област.

В регулация

За да започнете да строите нов дом, най-важното е да закупите парцел в регулация. Така нареченият Урегулиран поземлен имот (УПИ). Това означава, че парцелът е включен в регулационния план на съответната община, имате достъп до него от улица, има граници, квадратура и съответното лице към улица. Той също така има определен идентификатор в Агенцията по кадастър, можете да му извадите кадастрална скица и, след съответните разрешителни – да започнете строителство. По цената се познава най-лесно дали даден парцел, в определено населено място, е в регулация. Урегулираните имоти са в пъти по-скъпи в сравнение с парцели, които не са в регулация, а се водят селски ниви, например. Всички постройки върху парцели, които не са в регулация се водят за незаконни.

Важните параметри

Всяко УПИ има определени важни параметри. На първо място са границите, достъпът и предназначението. Урегулираният парцел има точно определени граници спрямо съседните имоти. Описан е начинът на достъп – от улица или директно от път. Уточнено е и конкретното предназначение на имота – дали е за жилищно строителство, търговско, индустриално или някакъв друг тип. Именно тук трябва да се внимава при покупка на парцел – дали е определен за жилищно строителство, защото в противен случай ще трябва да се сменя предназначението, ако е възможно. А това е допълнителен разход, време и главоболия. Също така трябва да се внимава и за показателите за площ, защото от тях става ясно каква част от земята става за строителство и за какъв тип точно.

Тук стигаме и до третия тип показатели – за застрояване. Включват се показателите за плътност и интензивност на застрояването на конкретния урегулиран парцел, както и процентът за озеленяване. Най-общо тези показатели ви дават яснота за това каква площ може да се използва за застрояване и каква трябва да остане за озеленяване и открити пространства.

Локация, релеф и граници

Съвсем не е излишно да подчертаем колко важни са истинските граници на парцела, който купувате. А те трябва да са точно определени на кадастралната карта за съответния район. Именно от тази кадастрална карта ще придобиете точна представа за възможностите за достъп до имота, защото е много важно до него да има път, вход откъм улица, а не просто някаква алея по която багер не може да мине. Разширението и промяната на достъпа също са скъпо струващи удоволствия, а и невинаги са възможни.

Както за всеки друг имот, така и за парцелите за строеж, от първостепенна важност е локацията. И в този случай тя има основно отношение към цената. Добре е да сте наясно дали парцелът е с гледка, или не, както и дали е в центъра на населеното място или в покрайнините. Тук трябва да добавим и релефа на парцела, защото колкото е по-голяма денивелацията (на голям баир), толкова по-скъпи ще бъдат проектът и строителните дейности.

Ток, вода и канализация

Не на последно място, от изключителна важност е наличието или отсъствието на снабдяване с ток, вода и канализация до парцела. Това има пряко отношение до цената му и до времето за реализация на инвестиционния проект – нанасянето в нов дом. Ако в имота няма канализация, то трябва да се обърнем към комшиите. В случай, че се окаже, че в целия район липсва такава, то ще трябва да се изгради локална, съобразена с нуждите и големината на къщата. Същото се отнася за тока и водата, но тук включването към мрежите е задължително. Ако до имота минава електрозахранване и водопровод, нещата са лесни, в противен случай ще трябва да се търсят услугите на местните ВиК и електроенергиен оператори. Те трябва да изградят съответната връзка и да ви включат към мрежите. Обикновено всичко са прави и плаща от собственика на парцела, така че и този разход трябва да се предвиди преди първоначалното вземане на решение за покупна на парцел за строеж.