Никой вече не се стряска от предупреждения за предполагаем балон в цените на имотите в България. Напоследък няма и анализатори, които да предупреждават за предстоящ проблем с ипотечното кредитиране, което е основен мотор на имотния пазар. Безработицата е ниска, заплатите растат. На този фон, само през юни, имаме рекорден ръст на ипотечните кредити – 1 милиард и 237 милиона лева, по данни на БНБ. Това е скок с 22% спрямо май месец, а юни е първият, в който стана ясно че страната ни влиза необратимо в Еврозоната. Делът на „лошите“ жилищни кредити остава нисък – под 1,5%, но вече започват да се наблюдават първи тревожни тенденции. Имаме сериозен ръст на необслужваните потребителски заеми – 3.85% за първото тримесечие на 2025 г., или 38 млн.лв., по данни на БНБ. Едновременно с това, все повече хора надценяват възможностите си, като вноските по ипотечните кредити надхвърлят 50% от доходите им. Затова е добре тези кредитополучатели да знаят какво да правят в случай, че изпаднат в ситуация, в която не могат да погасяват ипотеката си.

Как да не стигаме до проблем

Превенцията винаги е най-доброто решение. Затова, преди да решите да купувате жилище с 30-годишен ипотечен заем, е добре да прецените дали наистина имате нужда от този имот, или сте се подали на всеобщата еуфория. Ако вземете такова решение, трябва точно да направите сметка на семейния бюджет. Повечето кредитни консултанти ще ви дадат професионален съвет и ще ви насочат към най-удачния продукт, но няма да пропуснат да ви посъветват вноската по кредита да не е повече от 30% от доходите ви.

Едновременно с това е добре да предвидите и определен финансов резерв, който стои настрана за форсмажорни ситуации. В идеалния случай този резерв трябва да е около 50 000 лева, но не трябва да е по-малко от 3-6 месечни вноски. Ако се „застраховате“ по този начин, вероятността да изпаднете в неплатежоспособност е повече от минимална.

Огледайте добре бюджета и преструктурирайте разходи и активи

Преди да предприемете каквито и да е действия, трябва да преразгледате бюджета си и да преструктурирате някои разходи и активи. На първо място, ако имате затруднение, трябва да сте наясно дали то е временно или дългосрочно. Ако е временно, може да разгледате месечните си разходи и да прецените от какво можете за момента да се откажете, докато се стабилизирате финансово.

Ако проблемът е дългосрочен, е добре да се огледате за ненужни активи от които можете да се освободите. Например втора кола, или къщичка някъде на село, която с години не сте ползвали. Така ще си направите точна сметка и ще успеете да преодолеете ситуацията.

Обединяване на задълженията

Най-лесното и бързо решение при криза с месечните плащания е да обедините всички съпътстващи задължения в едно. Това е особено удачно за семейства, които са затрупани със стокови кредити за обзавеждане и задължения по кредитни карти. Добре е всички тези дългове да се обединят в един потребителски кредит с възможно най-ниска лихва. Така месените плащания ще намалеят чувствително, както като вноска, така и като лихва. Естествено, след това ще е необходима известна финансова дисциплина, за да не се залитне пак по използване на кредитната карта.

Предоговаряне на условията

Ако не успеете да се справите сами с първоначалната ситуация, трябва да потърсите квалифицирана помощ. Такава може да ви даде кредитния консултант, с който работите, както и банката, която ви е отпусната ипотечния кредит. Обикновено консултантите държат постоянна връзка с банката, и ситуацията би се адресирала по-бързо и по-сигурно. Това, което може да се направи, е да се предоговори кредитът в четири направления.

  • Първият случай е, ако сте изплатили вноските през първите 5-10 години от заема. Тогава може да удължите остатъка от кредита с още 5-10 години и така ще падне вноската по кредита. Естествено, това е работещ вариант за по-младите кредитополучатели.
  • Втората възможност е да поискате предоговаряне на кредита, в случай, че от момента на отпускането му до изпадането в невъзможност да плащате, банката чувствително е намалила лихвите си по ипотеките. Така ще можете да получите нов, по-изгоден кредит за оставащия период от време, с по-ниска лихва.
  • Третият вариант е банката да предложи временни отстъпки по кредита, като за определен период от време намали вноските, с цел да преминете през временно финансово затруднение. Възможно е да ви отпусне гратисен период, в който да внасяте само лихвата, а главницата за 6 или 12 месеца да се разсрочи върху останалия период от ипотечния заем.
  • Възможно е също така да предоговорите кредита и да се прехвърлите към друга банка, с по-добри условия в момента.