Двама братя притежават общ имот – къща с двор, който е неделим. Двамата не си говорят, не правят ремонти и никой не иска да изкупи дела на другия. Може ли единият от тях да продаде своите идеални части на трето лице, което не е съсобственик, като не ги предлага първо на съсобственика, както е изискването по закон. Чл. 33 от Закона за собствеността гласи: „Съсобственикът може да продаде своята част от недвижимия имот на трето лице, само след като представи пред нотариуса писмени доказателства, че е предложил на другите съсобственици да купят тази част при същите условия и декларира писмено пред него, че никой от тях не е приел това предложение“.

Въпросът е дали и как може да се избегне съдебната делба, която е много дълга процедура и накрая губят и двамата съсобственици. Съществуват три варианта.

Нотариална покана

Най-чистият вариант е да отправите нотариална покана до другия съсобственик, в която ясно оказвате цената, която искате за вашия дял от собствеността, и на която ще продадете, ако получите отказ. Поканата се заверява при нотариус и се връчва от него или негов представител. Връчването е подобно на съдебните покани, като лицето се търси на адрес три пъти и ако не е намерено (или се крие), се залепва на видно място в кооперацията. По този начин поканата се брои за връчена, и ако на определения ден и час, другият съсобственик не се яви пред нотариуса, се счита, че той се отказва от предлаганата сделка. Ако се яви и е готов да плати цената, то сделката се изповядва между двамата съсобственици, ако ли не, то сделката се изповядва с третото лице и се счита за финализирана. Това е най-чистият вариант, но от друга страна – и най-бавният. Освен това, поканата трябва да бъде перфектно изпипана и връчена по надлежния ред, защото може да бъда обжалвана в съда и това още повече да забави сделката.

Дарение 

Друг вариант за продажба на идеална чест от недвижим имот е чрез дарение. По този начин де факто се заобикаля изискването по чл. 33 от Закона за собствеността. С дарение на определен процент от вашия дял (1-10% например) вие вкарвате нов съсобственик в общата маса на собствеността. Това не се води продажба и поради това не сте длъжни да отправяте покана към другия съсобственик. Веднага след дарението, от например 10% от вашия дял, можете да изповядате сделка за продажба на останалите 90% на същия човек, който допреди това е бил чужд за собствеността. Двете сделки могат да бъдат изповядани при един и същи нотариус.  

Все пак сделката може да бъде атакувана в съда от другия съсобственик в двумесечен срок, ако прецени, че правата му са нарушени. Ако съдът се произнесе в негова полза, то той има срок от един месец, за да плати същата сума, която е платило третото лице и да придобие цялата собственост. Ако не го направи, то сделката се обявява за окончателна. Същото важи и ако другият съсобственик изпусне срока от 2 месеца за обжалване на сделката. За да сложи край на такива съдебни спорове, Върховният касационен съд се произнесе по казуса през 2012 г.

„ВКС реши в свое тълкувателно решение, че сделката чрез дарение и последваща продажба на трето лице, което не е съсобственик, не е заобикаляне на закона по смисъла на чл. 26, ал. 1 предл. второ от ЗЗД. Затова съдебните състави не би трябвало да обявяват за нищожни подобни сделки“, коментира за Явлена нотариус Димитър Танев, председател на Нотариалната камара.

Замяна

Третият вариант е сходен на продажба на идеални части чрез дарение. В този случай сделката се сключва чрез замяна на собственост. От едната страна са идеалните части от „проблемния“ имот, а от другата – движима или недвижима вещ на третото лице – купувач. И в този случай сделката не може да се атакува по чл. 33 от Закона за собствеността, освен ако явно се заменя „кон за кокошка“. Например идеални части от имот срещу перална машина. И в този случай обаче, другият съсобственик е длъжен да заведе дело в двумесечен срок от изповядване на сделката за замяната, а при благоприятно решение за съда – да плати равностойността на заменената вещ. Именно поради тази причина двете страни по сделката за замяна избягват да правят толкова явно заобикаляне на закона, защото има риск, другият съсобственик да придобие целия имот само срещу стойността на една перална машина.

Както и да решите да процедирате при подобни сделки с идеални части, е повече от задължително от началото до края да ползвате юридическа помощ – било то от адвокат, нотариус или от агенцията за недвижими имоти, която ви е намерила купувача и чиято юридическа помощ е включена в цената на услугата.