През 70-те и 80-те години на миналия век имаше много вицове за гарсониерите, които изобилстваха в крайните квартали на големите градове. Едва ли майтапчиите от онези години са могли да предвидят, че в днешни дни този тип жилища ще бъдат едни от най-предпочитаните за инвестиция в недвижима собственост. Инвестиция от гледна точка доходност от отдаване под наем. Оказва, че точно тези стари панелни апартаменти, днес се изплащат най-бързо през наемната си цена. Купуваш ги на около 20-25 процента по-евтино в сравнение с двустайното жилище, в същия квартал, а прибираш почти един и същ наем. Това се казва ефективност!

Около 120 000 евро

Днес никой не се смее, когато влезе в една просторна панелна гарсониера, обикновено 42 – 44 кв.м, която е идеално реновирана, в саниран блок, и всъщност попада в жилище с една спалня и просторна дневна с бокс. Това е масовото преустройство на този тип стари апартаменти, които са с почти реална квадратура по нотариален акт, към която не влизат общите части и балконите. Единият от тях всъщност вече е бокс или част от бокса. Такава гарсониера, в модерен квартал като Младост например, на bel etage (втори – трети етаж), с хубаво изложение и без забележки, може днес да стигне цена в София от 120 000 евро. Това са 2750-2850 евро на квадратен метър. Офертните цени, очаквано са по-високи и стигат до 130 000 евро. Разбира се, този тип преустройство в панелните блокове, масово се прави и за двустайните апартаменти, които се превръщат в тристайни, но от гледна точка на цената, големите гарсониери си остават най-изгодната инвестиция. Такава, която е за тотален ремонт, се продава за около 90 – 100 000 евро.

„По принцип винаги най-малките жилища излизат най-скъпо, като цена на квадратен метър. Независимо от това, търсенето при тях е високо, защото крайната стойност на апартамента е най-ниска – до 150 000 евро. А при жилища до 150 000 евро платежоспособното търсене е значително по-голямо, отколкото при големите апартаменти, които достигат и надхвърлят 300 000 евро“, коментира Анас Хамид от Фронт офис на Явлена в София.

Новото строителство – около университетите

Разбира се, на пазара се предлагат и друг тип едностайни жилища. Най-евтини са бившите боксониери в кооперациите тип ЕПК. Те са по-малко и трудно се поддават на мащабно преустройство. В ЕПК-кооперациите също има големи гарсониери, но те се срещат значително по-рядко.

При новото монолитно строителство почти не се предлагат едностайни жилища. Големите изключения са Студентски град и квартал Витоша, както и в близост до Нов български университет. Тези жилища, както може да се досетите, са предназначени за студенти и са „американски“ тип – почти всичко е в една стая. Цената им стига до 110 000 евро на шпакловка и замазка. След довършителните работи и те достигат до 120 – 125 000 евро. Този тип жилища определено има смисъл да бъдат купувани, а не наемани, по няколко причини. На първо място, платената цена едва ли ще бъде по-ниска в сравнение с момента, когато студентът вече се е дипломирал и ще продава. Така той или неговите родители ще са спестили наем за 3-6 години. На второ място, все пак става въпрос за ново строителство, при което начинът на изпълнение и качеството на довършителните работи и материали е значително по-добро, в сравнение с ЕПК и панелните боксониери и гарсониери.   

Наемите достигат 550 евро на месец

Една от основните причини за покупка на голяма гарсониера е отдаването под наем. Наемната цена на перфектно обзаведено жилище с добра локация, близо до метрото, стига 550 евро на месец в квартал като Младост. Ако приемем цена €110 000 заедно с ремонта, то годишната доходност за инвеститора достига фантастичните 6 процента. Пресметнато през месечния наем, такова жилище би се изплатило за по-малко от 17 години, което е много добър срок, на фона на пазара в момента. Разбира се, това е сметка без разходите за данъци и ремонти.

Описаното по-горе е оптимистичен, но не и невъзможен сценарий. В масовия случай големите гарсониери се отдават на цени между 400 – 450 евро на месец, а често цената за ремонта и преустройството се оказва доста висока. Всичко това намалява ефективността на жилището като инвестиция, но въпреки това голямата панелна или ЕПК гарсониера си остава добър вариант за инвестиция. Същото важи и за едностайните жилища – ново строителство в Студентски град и квартал Витоша.