Кой не иска да купи имот изгодно? При средни цени за качествени двустайни жилища в София с добра локация от €250 000, свалянето на цената с 10% например, би ви спестило €25 000. За толкова ще си купите нова кола – среден клас.

Изгодната сделка изглежда примамлива, но всъщност съвсем не е лесна работа. За да се постигне някакъв успех, трябва да минете през няколко задължителни етапа. Това са проучване на цените, задълбочен оглед на квартала, професионален оглед на жилището отвътре, проучване на продавача и накрая, но от първостепенна важност – професионално проведени преговори. Всичко това напомня на партия бридж. Трябва да си осигурите печеливша ръка, за да спечелите играта!

Проверка на цените. ChatGPT? Да, но донякъде

Разбира се, можете да минете през целия процес и сам, но далеч по-лесно ще ви бъде, ако имате верен съюзник до себе си. Във всяка от стъпките ще ви е необходим такъв. Тази роля оставете на добрия и проверен брокер. Неговата степен на полезност е различна, но специално при проучване на цените, помощта му е безценна. Първоначалното проучване ще направите сами. Разгледайте сайтовете за имоти, вслушайте се в историите на приятели, които са търсили и купували в същия район. Можете да попитате и ChatGPT, като му зададете коректен въпрос, но в никакъв случай не се доверявайте 100% на който и да е от тези източници, защото те разполагат с частична и не напълно достоверна информация. Важно е да не забравяте, че трябва да правите коректни сравнения. Това означава да гледате сходни имоти като квадратура, локация, тип строителство, етажност, инфраструктура, изложение и разположение на жилището в сградата. Не забравяйте, че цените, до които ще стигнете са офертни, а не на сключени сделки. Точно тук ще ви дойде на помощ довереният брокер. Той има достъп до информация за пазарни аналози, цени на сключени сделки, и може да ви каже доколко реална е цената на жилището, което сте харесали.

Влезте във Фейсбук групата на квартала

Повече от задължително е да направите обстойна проверка на квартала, в близки параметри до жилището, което сте харесали. Много полезна информация ще получите от фейсбук групите на съответния квартал. Макар там да има и много паразитна информация, то със сигурност ще се запознаете с текущите проблеми – презастрояване, проблеми с инфраструктурата, зелените площи, детски градини, училища. Естествено, ще трябва да направите и няколко лични огледа тип „разходка из квартала“. Брокерът обикновено ви води на оглед през деня. Затова е препоръчително да се разходите около имота и в тъмните части на денонощието. Тогава ще видите различни хора, различни проблеми. Може да поразпитате и местните жители. Естествено – няма квартал без проблеми, и можете да сте убедени, че винаги ще се намерят доброжелатели, които да разкажат най-фрапиращите истории. Тук ще трябва сами да прецените на коя информация колко тежест да дадете и кои недостатъци бихте могли да приемете в крайна сметка.

Професионален оглед отвътре и отвън

При всички положения, след първия оглед и формиране на истински интерес  към даден апартамент, трябва да поискате поне още един-два огледа. На тези огледи можете да вземете професионалист, който да направи оглед на жилището отвътре и на кооперацията отвън. Този доверен майстор ще прецени каква е нуждата от ремонт, дали този ремонт ще е само повърхностен, или ще се нуждаете от смяна на инсталации – водопровод, електричество, отопление. Той ще провери за течове, прясно боядисвани участъци от стени, и всякакви възможни дефекти, което може да ви даде част от нужните козове при преговори. Необходим е и оглед отвън на сградата, за се прецени състоянието на фасадата и общите части. При новото строителство се гледа качество на изпълнение, на вложени материали и на довършителни работи. И при ново, и при старо строителство трябва задължително да се извърши оглед на избените и таванските помещения.

Проверете продавача

Преди да пристъпите към директните преговори за цената, направете и своеобразна проверка на продавача на имота. Тя е в две направления. Първото e по отношение на офертата. Трябва да проследите от колко време офертата е на пазара. Ако стои от дълго време, това може да означава две неща. Първо, продавачът не е склонен да сваля от цената, което предполага доста трудни преговори. Вторият вариант е цената да е сваляна, защото продавачът е тръгнал от нереално високи стойности. Това означава, че той може би вече е мотивиран да продава, ако предложеното от вас намаление е реалистично. Освен по отношение на офертата, добре е да проверите и продавача като човек. Това става в непринудени разговори със съседи, въпреки че понякога можете да попаднете и в средата на дългогодишна междусъседска война. В крайна сметка, целта е да получите допълнителна информация най-вече колко поддържано е жилището.

Преговорите

Финалните усилия са насочени към успешни преговори с продавача за намаление на цената, разбира се, когато сте установили, че това е обосновано. Тук основната роля е на доверения брокер. Той преценява доколко разумно е вашето предложение, дали продавачът нарочно е започнал от по-висока цена, както и какво може реално да се постигне. Брокерът ще ви направи и съответните проверки на имота и на документите.

„В момента пазарът е възходящ и отстъпки почти не се договарят. В масовия случай, когато това е възможно, те са от порядъка на 2-5% от продажната цена. Това означава, че един добър брокер може де факто сам да си изкара комисионната“, коментира колегата ни Анас Хамид от Явлена.

Брокерът ще ви бъде от полза и при покупка с кредит. Затова е необходимо да следи целия процес по подготовката за преговорите и за сделката още от самото начало. Само с общи усилия ще успеете да реализирате исканата цена или близка до нея и да купите имота изгодно.