Миграцията от села и малки градчета към областните центрове, и най-вече към столицата, през последните години доведе до логичен резултат в началото на 2025 г. В София предлагането на жилища е доста слабо, а цените продължават да се покачват. В същото време прогнозите са, че цените в столичния град ще нарастват стабилно – между 9% и 15% на годишна база. В същото време сделките вероятно ще продължават да намаляват, защото вече започват да се срещат оферти на нереално високи цени, които потенциалните купувачи не могат/ не желаят да заплатят.

Дисбалансите

Непрекъснатият наплив от млади хора към София доведе до различни дисбаланси на пазара. През последните месеци цените в „Младост“ и други южни квартали, достигнаха нови рекорди и вече се тества психологическата граница от 2500-3000 евро на квадратен метър, в зависимост от строителството. Това се отнася за малки жилища – гарсониери или двустайни, в относително добро състояние. Например, двустаен апартамент в Младост от 65 квадратни метра се продава реално на цени от 150 000 до 200 000 евро. Само преди година в центъра на София за толкова се продаваше жилище от 95 квадратни метра с две спални, в добро състояние. Промяната е видима.

В същото време, в северните квартали цените също растат. Все още са най-ниски за София, поради едновремешния индустриален статут на района. Въпреки това, новото строителство там не липсва, а наличието и на метро допълнително вдига цените в районите, през които минава. Така че цени от порядъка от 2000 евро на квадратен метър са нормални за тези квартали.

Ако се върнем към центъра на София, картината отново се променя. В идеалния Център, за дизайнерски апартаменти, в престижни сгради на емблематични локации, цената вече може да достигне и 6000 евро на квадратен метър. Не могат да се оплачат обаче и тези, които продават жилища „за изтърбушване“ в същата локация. Там говорим за цени от около 2500 евро на квадратен метър в масовия случай, но тези, които имат възможност да изчакват, постигат и 3000 евро на квадрат.

Банките и Еврозоната

Не са много факторите, които могат да повлияят значително на пазара на имоти в София. Високите цени предполагат все повече първични покупки, намаляване на вторичните продажби и все по-голям процент сделки с банково кредитиране. Това означава, че пазарът в Столицата би се повлиял от всяко едно рязко движение от страна на банковия сектор. Такова засега не се очаква, но и спад на лихвите по ипотечните кредити няма да има. Това се обяснява най-вече с факта, че в края на 2024 г. бяха увеличени рестрикциите от страна на БНБ спрямо банките – по-висок процент на самоучастие при покупка и по-големи провизии по отпуснатите кредити. Резултатите вече са налице и банките имат по-стриктни изисквания към кредитополучателите. От друга страна, хора от банковите среди твърдят, че съвсем скоро банките ще влязат в своеобразен допълнителен мониторинг от страна на Европейската централна банка, ако България получи „пътна карта“ за въвеждане на еврото от началото на 2026 г. Всичко това означава, че лесните кредити на ниски лихви и малък процент самоучастие, ще да бъдат забравени.

„Непрекъснат мониторинг на банковата ни система има още от началото на влизането ни в чакалнята на Еврозоната. Наблюдават се четирите най-големи банки плюс всяка друга, при която се забелязва значително набъбване на ипотечния портфейл. Следи се и общият ипотечен портфейл на банковата ни система. Вижда се, че банките ни имат различни търговски политики, но в никакъв случай не може да се очаква рязка промяна“, коментира за Явлена банкерът Левон Хампарцумян.

Новото строителство

Продажбите на жилища ново строителство продължават да са основен акцент в Столицата. Но и в този сегмент се забелязват затруднения. Причините са във факта, че в централните градски части свободните терени намаляват, а в покрайнините все повече преобладават свободните терени, които имат различни проблеми и проектите се случват по-бавно и по-рядко. Затова всички хубави апартаменти ново строителство, предлагани от утвърдени строителни компании, се купуват още на фаза „проект“. Отстъпки от цената вече на практика няма, но това се компенсира от сигурността, че сградите със сигурност ще бъдат завършени и с отлично качество.

Що се отнася до рязко увеличение броя на сделките, такова може да се наблюдава, само ако в България влезе някой от големите международни фондове, популярни в САЩ и Западна Европа, които влязоха и в някои от столиците на страни от Централна и Източна Европа. Те изкупуват апартаменти в сделки от по 100-150 наведнъж, но у нас такъв фонд поне за сега няма. Това се обяснява с факта, че в България пазарът е ориентиран основно към покупка на имоти. Въпреки, че младите хора предпочитат да наемат дългосрочно жилища (докато натрупат средства за собствени такива), животът под наем е значително по-рядко явление, а такива фондове купуват основно с цел отдаване под наем.