Ново или старо строителство? Това е една от основните дилеми, които трябва да разреши за себе си всеки купувач на недвижим имот. От отговора на този въпрос зависи колко пари ще плати, колко изгодна ще е ипотеката (при сделка с кредит), какво качество ще получи и ще работи ли за него тази инвестиция. От началото на 2025 г. влезе в сила законово изискване в оценката на всяка нова сграда лицензираните оценители на недвижими имоти да включат и сертификата за енергийна ефективност.

В сертификатите класът на енергийната ефективност е от A до G, като А и В са най-високите класове, а G – най-ниският. Този сертификат дава представа за потребяваната енергия за отопление и охлаждане на сградата, за осветление и за други нужди.

Както при всички нововъведения, и тук имаме плюсове и минуси, но поне засега, а и в перспектива, плюсовете сякаш надделяват.

По-евтини кредити

Най-големият плюс се очертава да бъде по-евтиното кредитиране, на което може да разчита купувач на жилище със сертификат за високо ниво на енергийна ефективност (А или B). Според кредитни консултанти, банките са склонни да дадат по-добра лихва с 0,1%-0,3%. На фона на ниските лихви от 2,5%-3% това си е една допълнителна екстра (близо 10% намаление), която директно би свалила месечната вноска по кредита. Освен това, за такава сграда, търговските банки са склонни да дадат по-голям процент кредит и да изискат по-малко самофинансиране, защото добрата енергийна ефективност вдига цената на имота, а от тук – и на обезпечението.

Банкерите са по-предпазливи в отзивите си. „Всеки клиент естествено са стреми към покупката на жилище с висока енергийна ефективност. Включването на самия сертификат към изискванията за оценяване на сградата обаче, ми се струва излишно, ще натовари допълнително сделката и може да я оскъпи“, коментира за Явлена банкерът Левон Хампарцумян.

Според зам. изпълнителния директор на Пощенска банка Асен Ягодин, най-голямо приложение за банките би имало, ако в бъдеще се отпускат зелени кредитни линии по европейски проекти, при които банките ще имат наистина много голяма нужда от такова сертифициране и включването му в оценяването на недвижимия имот.

По-ниски месечни сметки

В енергийния сертификат, освен енергийният клас от A до G, се включва и специфичният годишен разход за енергия, изчисляван в kWh на квадратен метър. Така високият клас енергийна ефективност предполага и по-ниски сметки за купувача на такъв имот. Това важи особено много за зимния период, когато се спестява от отопление, както и през горещите летни дни, когато по-рядко се включват климатици. По-ниските сметки оправдават инвестицията в по-скъп имот в дългосрочен план, както и по-висок наем от гледна точка на наемателите, чиито ежемесечни комунални разходи ще бъдат по-ниски.

По-качествено строителство

Високият клас енергиен сертификат за дадена сграда предполага, че са използвани значително по-качествени материали и са спазени всички добри практики при строителството. Тук влиза качествена изолация, отлична дограма, климатизиране или поне възможност за това, както и опит за известна енергийна неутралност с монтирането на слънчеви панели на покривите. Естествено на места, където конструкцията и дизайнът го позволяват.

Ограничения в локацията

Естествено, и при сградите с добър енергиен сертификат има негативни ефекти. На първо място това е ограничението в локацията. По принцип сертифицираните сгради са ново строителство, а в централните части на градовете то се среща доста по-рядко. Това кара много купувачи, търсещи имот в центъра, да правят компромиси. Или залагат изцяло на локацията и купуват имот в стара сграда, без сертификат, или излизат извън първоначалния си кръг на търсене и го разширяват, докато намерят своя имот. Липсата на ново строителство в желаната локация, може да доведе и до по-висока цена, отколкото първоначално е заложил купувачът. Често това е и основната задача на брокера по сделката – да намери балансирано сечение между локация, цена и тип имот.

Разбира се, вече се срещат и енергийно сертифицирани стари сгради, но те все още са изключение от правилото. Най-големият проблем е, когато санирането на старите сгради се прави „на парче“ – само от част от собствениците. Тогава ефектът на енергоспестяване е минимален, а от гледна точка на дизайна на фасадите – направо потресаващ!