Инвестицията в недвижим имот се утвърди като една от най-надеждните в години на висока инфлация и ниски или почти нулеви лихви по банковите депозити. Тя е основно два вида. Първият вариант е да закупите евтино добър имот и впоследствие да го продадете (флипнете) по-скъпо. Тук визираме имоти, закупени от съдебни търгове, проблемни имоти с много съсобственици, имот с перфектна локация, но за ремонт, или закупен на зелено.

Вторият вариант за инвестиране е покупка на имот с цел отдаване под наем. Тук печалба се реализира през наемната цена. В масовия случай отдаването е дългосрочно, но през последните години, с навлизането на туристическия пазар на различни платформи, все по-модерно става краткосрочното отдаване под наем. Всеки, който пътува често в чужбина е чувал или е ползвал AirBnB или Booking. Включването на жилище в такава платформа може да започне веднага да носи печалба от краткосрочен наем. Такъв имот може да се отдаде за ден, два, уикенд или седмица, а наемната цена се плаща на ден.

По-високи приходи, но и по-високи разходи

Краткосрочното отдаване под наем може да донесе значително по-високи приходи от дългосрочното. В този процес от голяма важност са локацията и големината на имота, както и обзавеждането, но дневната цена за малко двустайно жилище в София тръгва от 60 евро на ден.

„Всеки, който е започнал този бизнес с краткосрочното отдаване под наем, трябва да си направи изключително точно сметката и организацията на разходите. Има случаи на наемодатели, които не изчисляват правилно разходите и постепенно се завръщат към дългосрочното отдаване. Трябва да се има предвид, че този бизнес е 100% на светло и е задължително да се плащат всички дължими данъци“, коментира Анас Хамид – мениджър на Фронт офис на Явлена.

Регистрация по ДДС

Освен годишния данък върху прихода от наем, при краткосрочното отдаване трябва се изчисляват всички удръжки на платформите, където е качено жилището – средно между 14% и 18% от приходите от всяка резервация.

Специфично при отдаване под наем през различните туристически платформи е и задължителната регистрация по ДДС. Това може да е частична регистрация – ако не достигате законовата сума от 166 000 лв. за година назад. Това ДДС се начислява върху комисионната, която удържа платформата и се внася всеки месец. Затова е добре да се консултирате със счетоводител.

Голям и неизбежен е разходът за почистване на жилището и поддръжката му, която е перманентна след всеки наемател. Тук се има предвид най-вече почистването и смяната на спалното бельо. В общият случай разходите при краткосрочното отдаване под наем са от 2 до 3 пъти по-високи, отколкото при дългосрочният наем, а организацията на самия бизнес изисква непрекъснатото му следене.

Локацията е най-голямото ограничение

При покупка на имот за краткосрочно отдаване под наем най-важна е локацията. Такива имоти се отдават успешно, ако са разположени в центъра, в близост до забележителностите на града или ако са в туристическите центрове на страната. В този случай локацията е и основна спирачка, защото извън идеалния център е безсмислено да купувате имот с такава цел. Поради тази причина, добре е да се посъветвате с брокера, с когото работите. Той ще ви насочи към подходящи имоти и ще ви консултира за цената. Това се налага поради простата причина, че апартамент в идеалния център на големия град, или в туристически център, често изисква солидна инвестиция. Идеята е да не купите имот, който е прекалено скъп и няма да ви донесе възвращаемост в разумни срокове.

Без обзавеждането на баба

Наемната цена, освен от локацията, зависи в голяма степен от вида и големината на жилището. Колкото повече хора могат да отседнат, толкова по-висока е цената. Важно е, обаче, да не се прави компромис с обзавеждането. Тези, които имат навика да пълнят апартаментите с мебели на (пра)родителите си от 80-те години, нямат почти никакъв шанс. Обикновено се акцентира върху изчистено и стилно обзавеждане, с модерна мебел, която е в изряден вид. Необходим е кухненски кът, всички базови електроуреди и функционална посуда. Екстри като хладилен шкаф за вино, телевизор във всяка спалня, качествен интернет, автоматична кафе машина, качват наемната цена.

Отлична реклама – положителни отзиви – добра възвращаемост

Колкото са по-добри фасадата и общите части на сградата, в които се намира жилището, толкова по-добра реклама ще може да му се направи в съответната платформа. А добрата реклама и положителните отзиви са от първостепенно значение за месечната запълняемост на имота, а от тук – и за рентабилността на инвестицията. Това е особено важно, когато отдавате само едно жилище за краткосрочен наем.

Колкото повече жилища предлага един собственик в платформите, толкова по-голяма ще е рентабилността от тях. Но не трябва да се забравя и фактът, че ако отдавате само един апартамент, ще можете евентуално да го менажирате сам. В противен случай, ще трябва да наемете фирма за управление на имотите, които давате под наем. Този разход е между 10% и 30% от приходите от нощувки и трябва да го калкулирате към всички останали разходи.